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| 搞清楚恆大是如何「崛起」?|

恆大是否會成為中國的「雷曼兄弟」?中國監管層顯然已經意識到恆大「倒下」後可能帶來的連鎖反應。

中國央行和銀保監會約談恆大高管,要求恆大「積極化解債務風險,維護房地產市場和金融穩定」。潛台詞是:恆大的問題,不是一家企業的存亡,而且關於整個樓市,乃至金融穩定。

這麼說並不誇張?恆大1.97萬億的總負債中,有息負債總額〔債券、銀行貸款等〕為5718億元。

根據恆大給政府部門的信件,恆大負債涉及超過128家銀行和逾121家非銀行機構。除此之外,還有一萬多億來自恆大利用監管較少的影子銀行進行的融資,其中就包括:信託、理財產品和商業票據。

就商業票據而言:恆大開給供應商、合作方的商業憑證,約定到期付款,並無擔保,風險極大。很多中國企業,例如:從事代理銷售的易居,從事裝修的金螳螂,從事建材的三棵樹,都累積了數十億至數千萬不等的商票,一旦無法償付,數以千億的壞賬,勢必衝擊整個行業。

2008年美國投行雷曼兄弟倒閉,引發交易對手的危機,最終使全球市場陷入癱瘓,雖然分析師們無意將恆大與雷曼兄弟作類比,但一些投資者擔憂會有類似的危機蔓延風險。

資產管理專家說:「如果像預期的那樣,恆大出現債務違約並進行重組,那怎麼可能不蔓延。再者還有其他開發商處境相似,無法獲得流動資金,而且借貸規模過高。」

不過,不少分析師認為:目前最迫在眉睫的擔憂是發生房地產行業崩潰,而不是雷曼式的金融危機;恆大若賤賣資產可能會破壞價格體系,導致那些高槓桿的房企們崩潰,使這個佔中國經濟四分之一的行業陷入癱瘓。目前,已有中國多地政府出台政策,「防止房價過快下跌」。

但值得玩味的是,日前恆大發佈公告,稱已新聘兩家公司,作為聯席財務顧問,共同評估公司目前的資本架構,研究流動性情況,探索所有可行方案。而其中一家公司為華利安諾基,當年就參與了雷曼兄弟破產案。

搞清楚這個問題,先要搞清楚恆大是如何「崛起」的。恆大的崛起與中國經濟發展大勢密不可分。

2008年,為應對金融危機,北京推出「四萬億」計劃,大量投資湧入基礎設施建設,再加上寬鬆的信貸政策,房地產迎來一波強力上漲。

2010年到2014年,中國房價不斷飆升,直至2014年5月開始連跌近一年。當時的中國地產企業「老大」萬科認為:行業狂飆突進的「黃金時代」已經過去,進入精耕細作的「白銀時代」。

彼時的恆大顯然並不贊同這一判斷,開啟了激進擴張之路。

中國不少房地產企業都沿襲香港賣「樓花」的模式〔預售制〕;向銀行借貸數以億計的資金買地,之後幾個月內就開盤售樓,收回數倍資金,接著再把這筆錢投入買更多的地,借更多的債,開更多的盤。

恆大也概莫能外,區別是,負債率更高,周轉更快,拿地更多。

與此同時,2016年中國開啟一輪棚改貨幣化,簡而言之就是將城市中難以配套的老破小的區域進行拆除,給予拆遷戶現金補貼,鼓勵他們再拿這筆錢去購房。

這一政策造成當時中國樓市「量價齊升」,恆大通過激進的高槓桿操作,搭上政策的「東風」,瞬間膨脹,當年就成為中國第一大房企。

然而,背後的風險也開始累積,並逐步引起監管層的警惕。

中國銀保監會主席表示:上世紀以來,世界上130多次金融危機中,100多次與房地產有關。2008年次貸危機前,美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前,中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說,房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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