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| 房貸族到底省多少利息錢 |

不少人認為,當前的低利環境,可謂購屋好時機,但買房要辦理貸款時,除了房貸利率以外,也應考量該物件的銀行鑑價,因為鑑價結果,將會影響貸款成數,若買房時想拉高貸款成數、降低自備款,房產經理人建議:第一步就是多找幾家銀行來「鑑價」。

現在該轉貸嗎?

降息後,房貸族到底省了多少利息錢?經理人舉例:假設一名年輕人才剛以「青年安心成家購屋優惠貸款方案」買房,貸款30年期共800萬元,降息前,利率為1.44%;降息1碼〔0.25%〕後,為1.19%。

若以本息平均攤還、一段式利率計算,降息前,原本這半年需繳納利息為57,280元,降息後,則為47,324元,共可省下9956元。

現因紓困政策緣故,4到9月加碼降息1碼,等於這段期間房貸利率僅0.94%,因此這半年所繳的利息總和為3萬7374元,相當於半年省下1萬9906元、每月平均少付3000多元,不無小補。

房貸族近期經常詢問,是否該將房貸向別家銀行轉貸,以取得更優惠的利率;經理人說:其實不見得划算,因為轉貸時有帳管費、手續費、貸款設定登記規費、代書費、塗銷費及違約金等,林林總總算下來,轉貸成本最高可能破10萬,未必比較省。

不少民眾在買房前,只知道手中擁有多少「自備款」,卻未將銀行「鑑價」結果納入考量,經理人舉例:有位民眾原本預估手中有200萬自備款,假設買下一間1000萬的房子,但申請貸款時,銀行鑑價卻只值900萬,放貸8成為720萬,變成自備款需準備280萬元,若買房預算抓太緊,預期外、需多支付的自備款差額,可能就付不出來?

房屋鑑價時,因各銀行放款策略不一,應多找幾間銀行鑑價。一般來說,銀行鑑價的標準有:買賣價格、區域地段、屋況、格局、借款人財力及信用狀況。

房產經理人說:以銀行鑑價標準,以買賣價格而言,銀行若認為價格過低或過高,甚至經手人非公正仲介或代書,評估的價錢,可能就會比較低;區域地段則因銀行考量增值能力及轉手性,所以蛋黃區的貸款成數,會比蛋白區高。

另外,除了屋況佳、格局方正的房子,銀行鑑價及貸款成數較高外,借款人的財力及信用狀況,也會影響到貸款成數,這些都是民眾買房前必須注意的事項。

而什麼樣的房子,貸款成數較高?經理人說:以房子本身條件而言,臨近捷運站、路段佳的房子,成數一定較高,因為轉手性及抗跌性都較強,但如果是偏僻、空屋率高的區域,貸款成數可能會稍低一些。

考量屋齡,舊房子若位於好區域,貸款成數通常也會較高。以屋況而言,若想拉高貸款成數,民眾在挑房時,屋況差、公設比高、有高架橋、死巷路沖等風水問題、凶宅、違法頂加,以及附近有嫌惡設施的房子,都應該儘量避開。

目前銀行給各種房型的貸款成數不一,若預售屋最高能貸8成、套房約5到6成、新成屋7到8成、中古屋5到8成,建議民眾買房貸款時,除考量上述條件外,與銀行建立良好信用往來,也相當重要。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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