| 一位曾任職仲介的小故事 |

【一位曾任職仲介的小故事】

我曾經是仲介，在北市精華區做了5年，前一陣子家裡有某個套房要出售，當然這工作就交給我了。

先花了一個月自售，不過每次帶看都要花一個多小時車程來回實在很累，後面乾脆交給仲介，半個月左右就成交。

猜猜我付多少服務費？一間中古套房，仲介費花我不到1%〔正常是4%〕，而且我沒向仲介殺服務費。

我如何做到，關鍵在哪裡？替仲介「省下」不少工作。

首先要知道仲介工作的流程：[開發]→[議價]→[銷售]→[議價+調價]→[成交]

開發：就是找房子來賣。只要某仲介找到一間房子賣，當這間房子成交時，就算是同事賣掉的，他就可以拿到一半的業績。

議價：就是向屋主「殺價」。

很多人說仲介是房價上漲的原因之一，但這邊要平反一下：屋主要賣的價格10個有9個是天價，有的是想多賣一點，有的是不知道行情價在哪？就乾脆把底價開高一點，有的是屋主感覺良好，自以為自己房子價格很高。

於是仲介在開發到房子後就要開始向屋主殺價，不殺價，那個天價是要買給鬼喔？

開始說買方說你房子如何如何不好，買方目前只有出價多少，但實際上根本還沒有帶看，因為帶買方去看天價屋，帶看只是浪費時間，或是用來和買方打關係鋪路用。

當仲介把價格殺到接近市價後，才開始「真正」帶看。

銷售：就是銷售，大家都知道。

議價+調價：當買方有出到接近賣方底價時，就會有所謂的收斡旋或是要約，然後仲介會去屋主議價，但也會去找買方調價〔就是叫買方價格出高一點〕。

成交：當雙方價格相同時，恭喜成交。

回到頭來講開發，開發聽起來很簡單，好像打個電話給屋主，屋主就會給你賣〔又不需要屋主花一毛錢而且還是一般約〕，但實際上並不會那麼簡單，吃閉門羹的比較多，所以仲介也要花很多時間在討好屋主，就只是要屋主讓他賣他的房子，而我在賣這間房子時，只要仲介打電話來，我都不拒絕，只有過了10天後不再簽委託，因為已經簽了10幾家，但是還是開放帶看〔就是口頭約〕。

再來就是重點中的重點：價格

這間套房雖然不在精華區，但也算是市區，市區的房子永遠都不缺買方〔除非這房子有特別不好的缺點〕，只要價格符合市價，就是仲介搶破頭賣的房子，於是我做足功課，把房子市價抓出來，確認好價格後告訴仲介，告知仲介我要實拿多少，高於這金額的部分就是仲介費，而我完全不接受議價，一毛都不能少。

於是對於仲介來說，他免除了最大的2件事：「開發」和「議價」

開發：你打電話來我就讓你帶看，不囉嗦。

〔幫我成交的這個仲介，我和他第一次見面時，就是他拿我斡旋金來我家的時後。〕

議價：我的底價就是市價，你連議都不用議。

將心比心，當一個屋主百般刁難仲介擺臭臉，架子擺高高，如果你是仲介，為了開發議價，花了一堆時間低聲下氣，忍氣吞聲，你願意少收他仲介費嗎？

如果屋主是像我這樣，要帶看，歡迎。議價，不用，直接就是市價，猜猜看仲介會有何反應？仲介開始緊張了。

因為他知道價格合理的房子要賣掉很快，而他要和我接洽開發的過程也是毫無困難，這表示其他仲介也是可以很輕鬆快速的接到我這個案子，他很清楚會有很多仲介跟他競爭賣這個房子。

假設我房子實收要1000萬，賣超過的部分是仲介費，這時有買方出980萬，按照一般流程，仲介會找買方要他們出高一點，一方面也會找賣方，要賣方降價一點，但是我一開始就有很清楚的說，我完全不接受議價，一毛都不降，所以仲介只能找買方調價，後來調價調到頂了，1010萬，上不去了，扣掉我實收的1000萬，賣方仲介費只有10萬，最後仲介讓他成交了，為何仲介會接受賣方只有1%服務費的案子？

因為他知道，如果他為了想多一點仲介費放棄這組客人，那後面其他家的仲介在很短的時間內就會帶其他的客人來和我談了，到時候他們連這10萬+買方服務費就沒了，雖然少，總比沒有好，而且當時仲介又沒花到什麼時間和我開發議價，只是打個2~3通電話，講沒幾分鐘，然後花個20分鐘路程到我家，給我看一下買方斡旋的資料，我這10萬的服務費對他們而言根本就是輕鬆入袋，他們快樂，我也快樂。
-----

鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。