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| 一位曾任職仲介的小故事 |

【一位曾任職仲介的小故事】

我曾經是仲介,在北市精華區做了5年,前一陣子家裡有某個套房要出售,當然這工作就交給我了。

先花了一個月自售,不過每次帶看都要花一個多小時車程來回實在很累,後面乾脆交給仲介,半個月左右就成交。

猜猜我付多少服務費?一間中古套房,仲介費花我不到1%〔正常是4%〕,而且我沒向仲介殺服務費。

我如何做到,關鍵在哪裡?替仲介「省下」不少工作。

首先要知道仲介工作的流程:[開發]→[議價]→[銷售]→[議價+調價]→[成交]

開發:就是找房子來賣。只要某仲介找到一間房子賣,當這間房子成交時,就算是同事賣掉的,他就可以拿到一半的業績。

議價:就是向屋主「殺價」。

很多人說仲介是房價上漲的原因之一,但這邊要平反一下:屋主要賣的價格10個有9個是天價,有的是想多賣一點,有的是不知道行情價在哪?就乾脆把底價開高一點,有的是屋主感覺良好,自以為自己房子價格很高。

於是仲介在開發到房子後就要開始向屋主殺價,不殺價,那個天價是要買給鬼喔?

開始說買方說你房子如何如何不好,買方目前只有出價多少,但實際上根本還沒有帶看,因為帶買方去看天價屋,帶看只是浪費時間,或是用來和買方打關係鋪路用。

當仲介把價格殺到接近市價後,才開始「真正」帶看。

銷售:就是銷售,大家都知道。

議價+調價:當買方有出到接近賣方底價時,就會有所謂的收斡旋或是要約,然後仲介會去屋主議價,但也會去找買方調價〔就是叫買方價格出高一點〕。

成交:當雙方價格相同時,恭喜成交。

回到頭來講開發,開發聽起來很簡單,好像打個電話給屋主,屋主就會給你賣〔又不需要屋主花一毛錢而且還是一般約〕,但實際上並不會那麼簡單,吃閉門羹的比較多,所以仲介也要花很多時間在討好屋主,就只是要屋主讓他賣他的房子,而我在賣這間房子時,只要仲介打電話來,我都不拒絕,只有過了10天後不再簽委託,因為已經簽了10幾家,但是還是開放帶看〔就是口頭約〕。

再來就是重點中的重點:價格

這間套房雖然不在精華區,但也算是市區,市區的房子永遠都不缺買方〔除非這房子有特別不好的缺點〕,只要價格符合市價,就是仲介搶破頭賣的房子,於是我做足功課,把房子市價抓出來,確認好價格後告訴仲介,告知仲介我要實拿多少,高於這金額的部分就是仲介費,而我完全不接受議價,一毛都不能少。

於是對於仲介來說,他免除了最大的2件事:「開發」和「議價」

開發:你打電話來我就讓你帶看,不囉嗦。

〔幫我成交的這個仲介,我和他第一次見面時,就是他拿我斡旋金來我家的時後。〕

議價:我的底價就是市價,你連議都不用議。

將心比心,當一個屋主百般刁難仲介擺臭臉,架子擺高高,如果你是仲介,為了開發議價,花了一堆時間低聲下氣,忍氣吞聲,你願意少收他仲介費嗎?

如果屋主是像我這樣,要帶看,歡迎。議價,不用,直接就是市價,猜猜看仲介會有何反應?仲介開始緊張了。

因為他知道價格合理的房子要賣掉很快,而他要和我接洽開發的過程也是毫無困難,這表示其他仲介也是可以很輕鬆快速的接到我這個案子,他很清楚會有很多仲介跟他競爭賣這個房子。

假設我房子實收要1000萬,賣超過的部分是仲介費,這時有買方出980萬,按照一般流程,仲介會找買方要他們出高一點,一方面也會找賣方,要賣方降價一點,但是我一開始就有很清楚的說,我完全不接受議價,一毛都不降,所以仲介只能找買方調價,後來調價調到頂了,1010萬,上不去了,扣掉我實收的1000萬,賣方仲介費只有10萬,最後仲介讓他成交了,為何仲介會接受賣方只有1%服務費的案子?

因為他知道,如果他為了想多一點仲介費放棄這組客人,那後面其他家的仲介在很短的時間內就會帶其他的客人來和我談了,到時候他們連這10萬+買方服務費就沒了,雖然少,總比沒有好,而且當時仲介又沒花到什麼時間和我開發議價,只是打個2~3通電話,講沒幾分鐘,然後花個20分鐘路程到我家,給我看一下買方斡旋的資料,我這10萬的服務費對他們而言根本就是輕鬆入袋,他們快樂,我也快樂。
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鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《