| 包租公這樣省最多 |

當報稅的季節到來，房東們也得申報去年一整年的「租金」收入，針對自己當包租公的人，專家就建議：有五類支出可以列為必要費用，報稅前保存好各類單據，就能申辦以達到「節稅」效果，此外現在也有不少人會將房屋交給「包租代管」業者進行出租，尤其供社宅使用的房東，租稅的優惠還能減除60%的必要費用，是省下最多稅金的方法。

首先，若是自己當包租公將房屋出租給他人使用者，申報的方式分為兩種，一種是財政部公告的計算方式，以全年租金收入扣除43%必要費用計算；另一種則是採列舉扣除方式，專家表示：若是房東當年度有大整修，可以以列舉扣除方式報稅，租金收入減掉必要損耗和費用的餘額，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等，扣除下來若是超過租金收入，甚至可以不用報稅？

建議房東在申報前可以先行核算，以選擇比較有利的方式，不過提醒房東要留意得保存好申報所需要的各類「單據」，才能享受節稅措施，同時律師提醒房東們：若是逃漏稅，不僅會被國稅局處以罰鍰，甚至還可以往前追溯5年，不得不留意。

另外，若是自行將房屋出租給租金補貼戶使用的人〔即為公益出租人〕，申報方式除了像一般出租人一樣可以將全年租金收入扣除43%必要費用外，另外還可以享有綜合所得稅每月租金收入最高10000元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2%、地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2等稅賦減免。

一般出租住宅適用房屋稅率為2.4%，而公益出租人住宅適用稅率只要1.2%，比起一般出租住宅可以省下一半的費用；同時地價稅率也可以由一般出租住宅千分之10調降為千分之2，能夠省下1/5的費用，綜合以上優惠，公益房東將可節省不少稅金。

不過若是覺得自己當房東很麻煩，現在也有不少業者協助進行出租，並且依據《租賃住宅市場發展及管理條例》規定：個人房東委託包租代管業者經營住宅，且契約時間達1年以上，出租期間所獲的租金收入，可享每月租金收入最高6000元的免稅額，而租金超過6000元至20000元的部分，則可以扣除53%的必要費用。

不過如果每月房租收到超過20000元的部分，可以減除該部分必要損耗及費用後餘額為租賃所得，如果不逐項舉證費用，免稅額度就比較少一點，僅可以扣除43%的必要費用去計算，而優惠的部分僅能以一個「門牌」計算，所以若是一間公寓隔成3間套房，也僅有一間套房能適用。

房屋委託包租代管，若當為社會住宅使用或像是提供長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務或幼兒園等公益事業使用，優惠額度又更高，國稅局表示：透過政府指定的租屋服務事業包租或代管，出租期間所獲租金收入，每月租金可享有10000元所得免稅額，如果每月房租收到超過10000元以上的部分，則可以扣除60%的必要費用計算，也是綜合上述幾種出租方式中最省錢的辦法？

房東收取押金到底需不需要報稅？對此，國稅局表示：若是押金直接存在銀行，此時必須將這筆押金的利息列為租賃所得；不過若房東將這筆押金用來投資或其他運用，且衍生的所得已經申報，則可將押金利息扣除已申報的衍生所得，避免「重複」課稅。

鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

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