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| 包租公這樣省最多 |

當報稅的季節到來,房東們也得申報去年一整年的「租金」收入,針對自己當包租公的人,專家就建議:有五類支出可以列為必要費用,報稅前保存好各類單據,就能申辦以達到「節稅」效果,此外現在也有不少人會將房屋交給「包租代管」業者進行出租,尤其供社宅使用的房東,租稅的優惠還能減除60%的必要費用,是省下最多稅金的方法。

首先,若是自己當包租公將房屋出租給他人使用者,申報的方式分為兩種,一種是財政部公告的計算方式,以全年租金收入扣除43%必要費用計算;另一種則是採列舉扣除方式,專家表示:若是房東當年度有大整修,可以以列舉扣除方式報稅,租金收入減掉必要損耗和費用的餘額,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等,扣除下來若是超過租金收入,甚至可以不用報稅?

建議房東在申報前可以先行核算,以選擇比較有利的方式,不過提醒房東要留意得保存好申報所需要的各類「單據」,才能享受節稅措施,同時律師提醒房東們:若是逃漏稅,不僅會被國稅局處以罰鍰,甚至還可以往前追溯5年,不得不留意。

另外,若是自行將房屋出租給租金補貼戶使用的人〔即為公益出租人〕,申報方式除了像一般出租人一樣可以將全年租金收入扣除43%必要費用外,另外還可以享有綜合所得稅每月租金收入最高10000元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2%、地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2等稅賦減免。

一般出租住宅適用房屋稅率為2.4%,而公益出租人住宅適用稅率只要1.2%,比起一般出租住宅可以省下一半的費用;同時地價稅率也可以由一般出租住宅千分之10調降為千分之2,能夠省下1/5的費用,綜合以上優惠,公益房東將可節省不少稅金。

不過若是覺得自己當房東很麻煩,現在也有不少業者協助進行出租,並且依據《租賃住宅市場發展及管理條例》規定:個人房東委託包租代管業者經營住宅,且契約時間達1年以上,出租期間所獲的租金收入,可享每月租金收入最高6000元的免稅額,而租金超過6000元至20000元的部分,則可以扣除53%的必要費用。

不過如果每月房租收到超過20000元的部分,可以減除該部分必要損耗及費用後餘額為租賃所得,如果不逐項舉證費用,免稅額度就比較少一點,僅可以扣除43%的必要費用去計算,而優惠的部分僅能以一個「門牌」計算,所以若是一間公寓隔成3間套房,也僅有一間套房能適用。

房屋委託包租代管,若當為社會住宅使用或像是提供長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務或幼兒園等公益事業使用,優惠額度又更高,國稅局表示:透過政府指定的租屋服務事業包租或代管,出租期間所獲租金收入,每月租金可享有10000元所得免稅額,如果每月房租收到超過10000元以上的部分,則可以扣除60%的必要費用計算,也是綜合上述幾種出租方式中最省錢的辦法?

房東收取押金到底需不需要報稅?對此,國稅局表示:若是押金直接存在銀行,此時必須將這筆押金的利息列為租賃所得;不過若房東將這筆押金用來投資或其他運用,且衍生的所得已經申報,則可將押金利息扣除已申報的衍生所得,避免「重複」課稅。

鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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