許多社區都設有管委會，來管理社區大小事、維護居住品質，但若管委會消極管理，對住戶反映的事情都不理不睬，長期下來，不僅社區品質走下坡，糾紛也隨之而來。常見不外乎管委會對毀壞的公設不以為意也不修繕、電梯沒有保養，也沒有定時檢查等，影響住戶權益事小，但若危及住戶生命安全就萬萬母湯，到底該怎麼做才能抵制或改善管委會這樣的情況呢？
根據《公寓大廈管理條例》第10條第2款規定，共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會負責，相關費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔。所以當公設的電梯、社區健身器材需要修理、甚至頂樓防水層老化導致有漏水情形等共有部份發生瑕疵時，正常管委會都應做修繕處理的動作。
但若告知管委會後卻仍沒消沒息，住戶就必須利用區分所有權人會議將修繕維護公設等事項變成決議，因為根據《公寓大廈管理條例》第48條第4款、第59條也規定：管理負責人、主任委員或管理委員若無正當理由，卻未執行同條例第36條第一款-區分所有權人會議決議事項，影響住戶權益，那麼住戶可列舉事實提出證據，交由主管機關處理(當地縣市主管機關的建管處公寓大廈管理科)。
若證實管委會不執行決議事項，管理負責人、主任委員或管理委員將處1000元以上、5000元以下罰鍰，而且還必須在限期內做好改善或履行義務、職務；限期內沒有改善或不履行，則會被連續處罰。
律師表示：當區權人住戶覺得管委會擺爛不做事，千萬不要自己氣到內傷，應把握每年度的區權人定期會議，只要區所有權人數2/3以上及區分所有權比例合計2/3以上出席，會議討論事項經以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意，或以重行召開會議方式同意，即屬決議事項，就有《公寓大廈管理條例》第36條第-1款的法源根據，可要求管委會積極妥適處理。
不過，有些民眾住戶朋友會疑惑說：倘若社區管委會利用某一些理由、關係或使用多數表決暴力，讓原本應修繕或保養維護的公設，決議成不須修繕維護，區權住戶人難道得摸摸鼻子當作沒事、莫可奈何嗎？對此，律師建議：可分別循求採取行政及司法2種救濟途徑。
首先行政救濟部分，地方主管機關可以對於管委會主委或管理委員無正當理由不執行區權人之決議及公安檢查改善之職務時，要求限期改善或處以行政罰鍰。
其次是，區權人可針對管委會不同的違法決議類型來尋求司法訴訟途徑救濟。例如：管委會決議自始不存在〔例如：無召集人所召開之會議、竄改會議紀錄〕，可訴請法院確認該決議不成立；或者對管委會召集程序或決議方法違法，須由議題表決時在當場，且當場表示反對的管委可以「類推適用」民法規定，聲請法院撤銷違法之決議。
律師補充說明：如管委會怠惰執行管理維護職責〔管委會長年不催收管理費、電梯故障不修復或頂樓平台漏水不修繕〕，訴請法院判決應為一定作為訴訟，若事態嚴重導致住戶死傷，甚至管委會將成立刑事責任，不可輕忽。
這裡也要提醒：住戶救濟是指住戶可訴請法院，打決議無效、違法的官司，由法院來評斷有無效，但前提是住戶必須參加有區權會進行決議，不能說沒參加，事後又否定決議。
《公寓大廈管理條例》規定，一般屬於住家專有部分以外而供共同使用的共有部分，應由管理委員會負責修繕，並由公共基金支付修繕費用，或是住戶如果真的忍不住，可以先行修繕，再向管委會請求費用負擔。不過，若屬於「相關設施的拆除、重大修繕或改良」就必須經過區分所有權人會議決議才行。
而「重大」的標準在內政部公寓大廈規約範本第19條，包括工程金額10萬元以上、工程金額逾公共基金之5%、工程金額逾共用部分、約定共用部分之1個月管理維護費用，或是其他標準，若未勾選者視工程金額10萬元以上之情形。
可見重大修繕定義，視各別公寓大廈規約而異或同，所以說：屬重大修繕工程必須先召開區分所有權人會議來決議處理，如果非屬重大修繕，則可交由管理委員會處理，但建議會動用的住戶金費的工程或修繕最好都能召開區分所有權人會議議決之較完善。
魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。
房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？
歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
》小 畢 陪 您 閱 讀 生 活 中 的 好 文 章《