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| 都更合建方式差很大 |

政府近年來積極鼓勵都市更新或老屋改建,建商與地主「合建」、「合售」處處可見,但因雙方財力、法律知識都處於不對等狀態下,也往往糾紛迭起?

合建型態可分為3種:「合建分屋」指的是建商提供資金,自行或委託營造商在地主提供的土地上建屋,雙方在興建完成後,再依約定比例或樓層分配房屋之土地持分,並個別出售其所分得之房屋與土地。

事實上就是建商以所建房屋之一部分,向地主換取其分得房屋之土地持分。

「合建分售」指的則是地主與建商簽訂契約,由地主提供土地予建商興建房屋,雙方依約定之銷售收益分配比例,各自出售其土地與房屋。

也就是當建商出售房屋時,地主配合出售該房屋持分土地,之後再由地主與建商分別以各自名義,與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書,並個別向購買戶收取土地款與房屋款。

「合建分成」指地主同意提供土地,由建商出資合作興建房屋,雙方以共同名義或委由建商之名義,與承購者簽訂房屋及土地買賣合約,當房屋興建完成後,地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者,其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。

「合建」最大區別在於:「合建分屋」契約僅界定地主與建商間權利義務關係,除非另有約定,地主原則上與買受人不發生契約關係;而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。

若採「合建分屋」方式,地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程,而與建商約定條件成就時,才會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主沒辦法在建案尚未完工或與建商約定條件尚未完成時,就讓建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約的義務或慣例存在。

大部分地主雖擁有土地,卻因本身缺乏建築專業知識,無法得知工程進行中各個階段相關事項,而建商在合建契約當中處於資訊優勢地位,如將風險不合理地分配在地主身上或增加地主負擔,藉以減輕自己責任,即違反平等互惠原則。

檢察官呼籲:弱勢地主對於合建契約內容條款,最好在與建商簽約前詳細諮詢律師等專業人士,以保障自身權益。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回
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對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在鄉下長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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