| 漲價有理？無關政府打不打房 |

中南部的漲價效應，是因為房價基期低，造價一跳上來，房價就直接漲20-30%。舉例來說：電焊工，原本一日的薪資為2-3000元，而今8000元，技術好的甚至上萬元。一則因中南部大舉設廠；二則風力發電也搶走許多電焊工；三、過去南部案量不多，投入營建業的年輕勞工有斷層，都使得南部的發包成本比中北部高。

再舉個例來說：桃園模板一平方公尺600-700元，高雄則要1100-1200元，高出1倍。中南部平均房價在40萬元以內，造價成本漲了6-7萬元，就幾乎占了15%，加上建商也要「賺錢」，所以此次中南部房價大漲，有20%幾乎都是通膨、工資、材料大增的加總所致。

建商老總說：自家案子原本計算造價9萬多元，如今發包變成16萬元，「一坪差7萬元，我要去哪裡賺7萬元？全部都吐給工資了。」算到最後倒賠5000萬元，還有向客戶承諾的工期壓力，不準時完工還要罰錢，「其實好想賠給客人不要賣了，他交訂金10萬元，我還他20萬元，不然賠總價的15%都划算。」

年輕人買房的需求，可從台灣目前人口結構來分析。專家分析：以上次總統大選來說，30-35歲的人口，有480萬人，兩人1戶就240萬戶，若打對折也有120萬戶，以全台預售大約一年平均十萬戶來算，12年的需求是穩定的，無關政府打不打房，「基本需求」都存在。假設不全部買新房，以120萬戶再打7折，還有80多萬戶，就算近一、兩年消化掉20萬戶，至少還有6至7年的需求。若平均1戶1,200萬元，80萬戶就有9兆多元的商機；過了7年又有換屋的新需求產生，是內需循環產業。

至於政府打房，限縮建商的土建融，提高自備款，建商老總卻有不一樣看法？他認為營建業是循環週期內的產業，不可能全部用借貸，也應自己把資本養大，「台灣建商資本都太小，人家香港一家地產公司，是我們全營建業的資本？」尤其許多中南部建商是臨時股東，賺了就分，沒有長期累積經營。不過話鋒一轉也說：政府頻頻的大動作，就是告訴國人台灣未來的景氣會大好，房價還會漲；因為不可能經濟成長、設廠增加、就業機會增加、薪水增加、國民所得再增加，房價卻暴跌，「不應去製造民眾對未來的恐慌？」

營建業到後年業績都會非常不錯，至於今年的房市買氣，不會像去年瘋狂，漲多的地方會先冷靜一下，但漲幅落後的地區終究還是會反映。例如：淡水，如今房價可能還低於中南部蛋黃區，待淡江大橋通車後，往三重、新莊、板橋的車程在20分鐘內，至少單價也會到35萬元。所以，提醒投資人，攤開上市櫃營建類股，普遍至少到後年業績都會很不錯，配息高、本益比低，許多股價都被低估，如果擔心買房被政府打房，不妨投資「營建股」。

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。