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| 漲價有理?無關政府打不打房 |

中南部的漲價效應,是因為房價基期低,造價一跳上來,房價就直接漲20-30%。舉例來說:電焊工,原本一日的薪資為2-3000元,而今8000元,技術好的甚至上萬元。一則因中南部大舉設廠;二則風力發電也搶走許多電焊工;三、過去南部案量不多,投入營建業的年輕勞工有斷層,都使得南部的發包成本比中北部高。

再舉個例來說:桃園模板一平方公尺600-700元,高雄則要1100-1200元,高出1倍。中南部平均房價在40萬元以內,造價成本漲了6-7萬元,就幾乎占了15%,加上建商也要「賺錢」,所以此次中南部房價大漲,有20%幾乎都是通膨、工資、材料大增的加總所致。

建商老總說:自家案子原本計算造價9萬多元,如今發包變成16萬元,「一坪差7萬元,我要去哪裡賺7萬元?全部都吐給工資了。」算到最後倒賠5000萬元,還有向客戶承諾的工期壓力,不準時完工還要罰錢,「其實好想賠給客人不要賣了,他交訂金10萬元,我還他20萬元,不然賠總價的15%都划算。」

年輕人買房的需求,可從台灣目前人口結構來分析。專家分析:以上次總統大選來說,30-35歲的人口,有480萬人,兩人1戶就240萬戶,若打對折也有120萬戶,以全台預售大約一年平均十萬戶來算,12年的需求是穩定的,無關政府打不打房,「基本需求」都存在。假設不全部買新房,以120萬戶再打7折,還有80多萬戶,就算近一、兩年消化掉20萬戶,至少還有6至7年的需求。若平均1戶1,200萬元,80萬戶就有9兆多元的商機;過了7年又有換屋的新需求產生,是內需循環產業。

至於政府打房,限縮建商的土建融,提高自備款,建商老總卻有不一樣看法?他認為營建業是循環週期內的產業,不可能全部用借貸,也應自己把資本養大,「台灣建商資本都太小,人家香港一家地產公司,是我們全營建業的資本?」尤其許多中南部建商是臨時股東,賺了就分,沒有長期累積經營。不過話鋒一轉也說:政府頻頻的大動作,就是告訴國人台灣未來的景氣會大好,房價還會漲;因為不可能經濟成長、設廠增加、就業機會增加、薪水增加、國民所得再增加,房價卻暴跌,「不應去製造民眾對未來的恐慌?」

營建業到後年業績都會非常不錯,至於今年的房市買氣,不會像去年瘋狂,漲多的地方會先冷靜一下,但漲幅落後的地區終究還是會反映。例如:淡水,如今房價可能還低於中南部蛋黃區,待淡江大橋通車後,往三重、新莊、板橋的車程在20分鐘內,至少單價也會到35萬元。所以,提醒投資人,攤開上市櫃營建類股,普遍至少到後年業績都會很不錯,配息高、本益比低,許多股價都被低估,如果擔心買房被政府打房,不妨投資「營建股」。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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