| 修繕成本：買賣房屋的相關的稅制 |

房地產具有增值性、保值性和抗通膨性等好處，是許多民眾選擇的投資標的。即使不動產的財務操作槓桿大，不須具備足夠金額就可投資，但交易程序也相對複雜。了解買賣房屋的相關的稅制和法規，才不會賠上辛苦賺來的血汗錢？

網友發問：在2017年用650萬買房，並花費70萬裝潢。現在要賣房卻發現裝潢的「發票」不見了，擔心無法跟國稅局舉證裝潢成本，想尋求網友的建議。

網友的問題，是因為賣房有獲利就要繳交所得稅。根據財政部北區國稅局官網，房屋、土地交易所得〔或損失金額〕，是成交價扣掉原始取得成本，再扣掉因為因取得、改良及移轉而支付的之費用。

其中裝潢費是屬於取得、改良及移轉而支付的之費用。只要提示如：發票、合約書及付款等證明文件，就能認列可減除成本或費用；相對的，如果無法提供相關證明文件，或所提示費用證明文件的金額未達成交價5%，可按成交價額5%認定費用。

此外，裝潢的規定還有「增加房屋價值或效能且非二年內能耗竭之增置、改良或修繕費」的限制。也就是這些裝潢必須是固定、無法帶走的傢俱。

有些裝潢費用是不會被列入認可，例如：系統家具，因其最大的好處就是好拆裝，會被認定為可帶走的傢俱、可拆卸的木地板、桌椅都無法申報。但水管重新設置、磁磚、牆壁粉刷、衛浴設備更新都是可以認列的成本。

所以，「直接向國稅局申報5%」還是「列舉裝潢發票金額」比較划算，引起議論。有些人認為「70萬的裝潢去到稅捐機關不一定全數認列，直接5%申報應該比較划算。」、「650萬的5%最高。你拿出70萬發票也不能納入成本。最高就是32.5萬，這個不用發票也可以報。直接說修繕成本就好。」

網友分享自身經驗，表示自己剛處理過相同問題：「自己花200萬裝潢，賣屋時卻找不到當初的發票，但裝潢公司一定有副本，跟公司調即可。我的發票最後都有抵掉，沒有分什麼修繕或裝潢。只要裝潢公司那邊有發票，有真正報稅，國稅局查得到，基本上都會認列。一般裝潢時，會問要不要開發票，我都會要求開。其實就多個幾萬而已，很多人為了省這筆錢，日後賣房時就知道得不嘗失。」然而哪種方式更划算，還是要依實際賣屋情形而定。

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。