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| 修繕成本:買賣房屋的相關的稅制 |

房地產具有增值性、保值性和抗通膨性等好處,是許多民眾選擇的投資標的。即使不動產的財務操作槓桿大,不須具備足夠金額就可投資,但交易程序也相對複雜。了解買賣房屋的相關的稅制和法規,才不會賠上辛苦賺來的血汗錢?

網友發問:在2017年用650萬買房,並花費70萬裝潢。現在要賣房卻發現裝潢的「發票」不見了,擔心無法跟國稅局舉證裝潢成本,想尋求網友的建議。

網友的問題,是因為賣房有獲利就要繳交所得稅。根據財政部北區國稅局官網,房屋、土地交易所得〔或損失金額〕,是成交價扣掉原始取得成本,再扣掉因為因取得、改良及移轉而支付的之費用。

其中裝潢費是屬於取得、改良及移轉而支付的之費用。只要提示如:發票、合約書及付款等證明文件,就能認列可減除成本或費用;相對的,如果無法提供相關證明文件,或所提示費用證明文件的金額未達成交價5%,可按成交價額5%認定費用。

此外,裝潢的規定還有「增加房屋價值或效能且非二年內能耗竭之增置、改良或修繕費」的限制。也就是這些裝潢必須是固定、無法帶走的傢俱。

有些裝潢費用是不會被列入認可,例如:系統家具,因其最大的好處就是好拆裝,會被認定為可帶走的傢俱、可拆卸的木地板、桌椅都無法申報。但水管重新設置、磁磚、牆壁粉刷、衛浴設備更新都是可以認列的成本。

所以,「直接向國稅局申報5%」還是「列舉裝潢發票金額」比較划算,引起議論。有些人認為「70萬的裝潢去到稅捐機關不一定全數認列,直接5%申報應該比較划算。」、「650萬的5%最高。你拿出70萬發票也不能納入成本。最高就是32.5萬,這個不用發票也可以報。直接說修繕成本就好。」

網友分享自身經驗,表示自己剛處理過相同問題:「自己花200萬裝潢,賣屋時卻找不到當初的發票,但裝潢公司一定有副本,跟公司調即可。我的發票最後都有抵掉,沒有分什麼修繕或裝潢。只要裝潢公司那邊有發票,有真正報稅,國稅局查得到,基本上都會認列。一般裝潢時,會問要不要開發票,我都會要求開。其實就多個幾萬而已,很多人為了省這筆錢,日後賣房時就知道得不嘗失。」然而哪種方式更划算,還是要依實際賣屋情形而定。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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