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| 賀成交:屋主希望延後交屋 |

買屋的時候,難免遇到屋主要求「延後交屋」,或希望「售後回租」,讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。遇到這種情況,身為買方的我們應該答應嗎?需要注意什麼呢?

在回答這個問題之前,大家需要先瞭解,「簽約交易流程」與「交易安全機制」。

房地產的交易由於金額龐大,且過戶前買賣雙方還有稅負要繳,所以不像一般物品的交易一樣可以「一手交錢,一手交貨」。通常簽約後大約需要30-45天才會完成過戶、交屋的程序。為了確保在簽約之後,買方會依約付錢,賣方會依約過戶,因此,即使是透過仲介媒合交易,通常也都會使用「履保」〔履約保證〕的服務:簽約之後,如有使用房貸,買方通常會先繳部分的自備款,存進「履保專戶」裡,尾款的部分通常會在申請貸款成功後,由銀行撥款。如果賣方尚有未償還的房貸餘額,買方的銀行會先撥款代償賣方的房貸,剩下的金額一樣會存放在履保的專戶裡,等到交屋當天「驗屋」完成,完成所有手續後,買方拿到權狀確認無誤,代書就會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額一次匯款到賣方的指定帳戶,完成「一手交錢,一手交貨」。讓買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃,拿不到房子;賣方也可以避免還沒有拿到款項,房子卻被代書過戶給買方。

前面有提到,在簽約後,買方通常會先繳部分的自備款,存進履保專戶裡。如果預計貸款8成,通常在簽約三天內需要匯款1成頭期款,剩下的1成通常在代書完稅時〔通常為簽約後2周內〕會需要繳納,接下來就等簽約後30-45天內交屋〔一般如賣方的「土地增值稅」使用「一般用地」通常交屋時間通常為30天,如使用「自用住宅用地」,則交屋時間通常為45天〕如果賣方要求延後交屋,表示買方在匯款完頭期款後,雖然錢仍存在履保專戶,但仍需要等較久的時間才能交屋。缺點是,資金存在履保中就不能動用,資金彈性低,也無法在交屋前「借屋裝修」,節省交屋後裝潢入住的時間。如果真的要「延後交屋」,通常會跟賣方協調,付款的時間是否可以多點彈性,例如:依照代書「簽約」、「用印」、「完稅」時間,各支付5%、5%、10%,甚至是5%、0%、15%,只要雙方合意,買方就可以保留資金較高的彈性,也有寬裕的時間可以好好詢貸款,爭取最好的房貸條件。

另一種情況是交屋仍然如期,但是交屋之後,賣方向買方回租房子,雙方談妥回租的租期和租金,等到租約期滿才搬家交屋。對我來說,這個的風險比「延後交屋」略高。原因是,在程序上,房子雖然已經過戶給買方,但由於屋主還住在裡面,無法完成騰空房子,讓買方好好「驗屋」,加上賣方拿到了所有的錢,買方已經開始支付房貸,但是房子還無法交付給買方。雖然賣方在售後回租期間有支付租金和押金,但是,如果租約期滿之後,雙方點交房屋,發現屋況有破壞或不如預期,除了找仲介協調外,在實際買方可以拿來跟賣方談判的籌碼,只剩下賣方支付的2個月押金,而非買賣交易裡履保專戶裡的價金〔因為賣方已經拿到了〕。除非你當初買這個房子,就是為了出租,而賣方支付的租金也有達到你的期望,那麼「售後回租」的確是皆大歡喜。不然,如果你的出發點是自住,通常我會希望越單純越好,甚至相較之下,「延後交屋」還比「售後回租」對買方的保障來得高。

不過,實務上,雖然「延後交屋」和「售後回租」都能給賣方寬裕的時間搬家,但是,「延後交屋」表示賣方拿到錢的時間也跟著延後了。如果賣方有資金上急迫的需求,通常就只能「售後回租」。這時候,是否接受賣方的要求,就看買方的權衡了。例如:如果房子的屋況本來就需要重新整理,而買方也沒有急迫的入住需求,賣方售後回租的租金也高於買方每月要支付的房貸金額,那麼,答應「售後回租」也是用來跟賣方爭取好的買賣價格的好方式。

房地產的交易依照房子和買賣雙方的需求而存在著不同的情境與考量,在賣方提出「延後交屋」或「售後回租」的要求時,記得以上述的條件權衡如何保障自己?

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。

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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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