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買房人的必修學分

 買房殺價前 學內行人「專業挑剔」

屋況愈糟的房子,愈有殺價空間,裝潢美美的房子會把裝潢成本加倍算進房價裡,房價反而失真。

俗話說:「嫌貨才是買貨人」,但是該怎麼挑毛病, 才能挑得內行、挑得懂門道,讓屋主或是房仲業務員知道你是識貨的行家?更能因此把這些瑕疵,當成談判議價的有利籌碼,是每個想要買房子的人的必修學分。

以下分別就外在環境與內部屋況一一檢視,有哪些細節是最容易被忽略,但卻可能對房子產生「扣分」效果的情況。

外在環境有砍價空間的5缺點
缺點1 1樓有營業使用
1樓做營業使用有好有壞,如果是像便利超商這種商店,可以增加生活的便利性;若是像早餐店這種商店,則可能會引來蟑螂等害蟲。不管是哪一種商店,你都可以用「我比較喜歡純住家,不喜歡樓下有商店」為由,來作為議價籌碼。

另外,如果樓下是柏青哥、電玩店等商店,半夜還燈火通明,最好就不要考慮,以免出入份子複雜,影響樓上居住安寧。

缺點2 與隔壁建築體的棟距太近
都會區地狹人稠,許多建築物都比鄰而立,A戶的後陽台可能就面對B戶的後陽台,甚至連後棟人家炒菜的聲音都聽得一清二楚,此時若房價合理,還可以考慮,若故意在房仲或屋主面前嫌棄這個缺點,可增加殺價空間。

缺點3 生活便利性不夠理想
如果離超商、超市、傳統市場、公車站很遠,要採買生活日用品需要花點交通時間,這時候就可以用「我們家每天都會開伙,光買菜就是個大問題」為由來殺價。

缺點4 位在大馬路旁
位在大馬路邊的房子壞處就是:吵,且灰塵多,但如果生活型態是早出晚歸的上班族或是學生,白天幾乎都不在家裡,就勉強可以接受,並加裝氣密窗來隔絕噪音。唯一例外的是高架橋旁的房子,因為即使入夜後,還是會有車流經過,且高速呼嘯疾駛,會影響睡眠品質。

缺點5 社區公共空間不夠整潔
社區中庭、閱覽室或是每棟大樓的入口處、逃生梯的樓梯間等公共空間,若遭住戶私用,例如停放腳踏車、放置私人物品等,代表住戶素質並不是很好。

內部屋況最常見的5種問題
很多人看房子喜歡看起來漂漂亮亮的裝潢屋,寧願多花一點錢來買;看到破爛的房子反而直搖頭,根本連殺價都不想殺,即使房價便宜也不考慮。事實上,這反而是因小失大的購屋策略。

屋況愈糟的房子,愈有殺價空間,裝潢美美的房子會把裝潢成本加倍算進房價裡,房價反而失真,且還把原先的屋況做了完美隱藏;未來搬進去後,才發現這裡會漏水、那裡水管不通,反而更糟糕。

內在的屋況可以透過裝潢與修繕技巧
來改善,這種「後天失調」的缺點反而是議價的好幫手。以下便針對買中古屋最常見的5個問題,教你怎麼挑毛病。

頭號問題 漏水
漏水屋分為5大類,包括
1.因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水;
2.裂縫問題引起的牆壁滲漏;
3.鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的窗台滲水;
4.浴廁與廚房管線老舊導致的漏水;
5.樓上住戶水管漏水引起你家天花板上方落水管及糞管漏水問題。

如果房子有滲漏水問題,代表未來要花一筆錢請人抓漏與重做防水工程,這也是一筆可觀支出,可以用這個大缺點來用力殺價。

問題2 水管阻塞或水壓不足
房子老舊,水管年久失修,就會產生阻塞狀況,影響排水速度。建議可以將洗手槽或是浴缸放滿水,再拔除栓塞,測試排水速度。

如果住在高樓層,也容易發生水壓不足、水流量弱的情況,雖然這未來可以透過安裝加壓馬達來克服,但也算是屋況瑕疵,也可以用來議價。

問題 3管線老舊
屋齡多老,才需要擔心管線老舊的問題?一般來說,屋齡超過15年以上的話,就可以請水電師傅來檢查一下管線;若超過20年,最好將水電、瓦斯管線全部換掉,避免水管生鏽、堵塞或破裂。另外,電線的總負荷容量與電線老舊問題也要一併處理,以免發生跳電或電線走火的危險。

問題 4 主要梁柱出現裂痕
牆壁上的裂痕有可能是施工時,工法未照步驟來,或是該等待的乾燥期不夠就上了新的水泥、油漆等,導致牆壁出現裂痕,但不至於影響結構安全。若是梁柱出現裂痕,尤其是接縫轉折處就要特別小心,這種要是地震時所產生的裂縫,最好請專業技師來鑑定是否有違結構安全。

問題5 木作家具已遭蟲蛀
櫥櫃、衣櫃、玄關鞋櫃、木地板等家具,若先前未經防蟲處理,有可能會遭蛀蟲、白蟻咬蝕,如果發現原有裝潢已經有蛀蟲破壞痕跡,代表未來可能要重新打掉,等於要再花一筆費用。 以上5 個問題都可以透過裝修工程來處理,只是會增加不少成本,著眼於未來的裝修費用也得算入購屋總成本中,建議你要咬住這些細部瑕疵不放,大膽向屋主或是房仲業者要求降價空間。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《