| 拆解房價的計算公式 |

買棟房屋動軏好幾百萬、上千萬元，尤其面對居高不下的房價，到底房價合理不合理，是不少消費者在意的問題？其實也可以透過房價所得比、房價租金比、直接比價法等方式，來估算房價是否合理，如果行有餘力的話，更可以透過購屋診斷書，來診斷房子本身的C/P值〔性價比〕、房地產價格是否合理？

事實上很難有一個判斷的標準，因為決定房價的因素很多，除了土地價值外，不少中古屋也會因為房屋坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等外在因素，影響成交價格的高低，即使是同一棟大樓的房屋，也會因為座向、樓層不同，房價也有所不同。房產達人分析：目前市場上評估房價是否合理，大致會以「房價所得比」和「房價租金比」作為比較的基準。房價所得比是指購屋總價除以購屋者年收入所得，顯示一般家庭購屋時得「不吃不喝存幾年錢」才能買得起一間房屋，因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

第1招：房價所得比，超過6倍就不合理

根據世界銀行定義：房價所得比最好落在4~6倍間比較合理，也就是說：一個家庭最多只要存6年錢就能買得起這間房屋，若超過6倍，就會造成極大的負擔。但近來大台北房價高漲，不少人的購屋痛苦指數已經高達10倍以上，建議可以試算看看自己的購屋痛苦指數，愈低代表自己愈有能力買得起該房子。舉例來說：呂先生夫婦年薪共180萬元，他們同時考慮台北市松山區總價3000萬元的新成屋，以及同地段1500萬元的30年中古華廈，倘若他們買的是新成屋，房價所得比將高達16.6倍，明顯超過一般水準，但他們若買中古華廈，房價所得比約8.3倍，較符合理想。倘若房價所得比太高，將壓縮生活需求、降低生活品質，將成為痛苦的屋奴，與其買了自己無法負擔的房屋，不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房屋，較具發展潛力。

通常屋齡愈高，房價就愈低，而房屋周邊若有加油站、變電所等嫌惡設施，也會影響到房價的高低。

與房價所得比類似概念的還有「貸款負擔率」，通常建議貸款負擔率不要超過家庭收入3成較好，若超過3成，生活品質堪慮。貸款負擔率就是指貸款占一個家庭的總支出比率。舉例來說，假設呂氏夫婦買了1500萬元的中古華廈，以自備款3成來看，20年期本利攤還利息2%計算，呂氏夫婦所負擔的每月貸款約5.3萬元，剛好是他們夫婦倆收入的35%，也因此從貸款負擔率來計算，夫婦倆也比較適合購買中古華廈，而非新成屋。除了房價所得比外，若想要知道這間房屋是否開價過高，也可以透過租金投資報酬率來回推，這種回推法又稱為「房價租金比」。「房價租金比」是指房價與月租金的比值，代表你若買了這間房屋出租出去，每月固定投資報酬率為多少，計算方式為「年租金收入」除以「房屋總價」。

第2招：房價租金比不到2％代表房價過高

房屋行銷副理：目前租金合理報酬率約為房價的2~3%，假設附近房屋月租金22,000元，就可以推算該房屋年租金收入有264,000元，若以2~3%的租金投資報酬率回推，該房屋的房價應該落於880萬至1320萬元間，假設房屋總價超過1320萬元，就代表該房屋售價投資報酬率相對低，可能得重新檢視該房屋的條件。房價租金比的計算方式容易，且也比較容易取得，也較客觀，因為假設房地產買來出租，通常房東會要求一定的投資報酬率，如果低於該投資報酬率，就顯示房屋售價的確偏高，就像股市也有所謂的本益比概念，本益比可以讓投資人很快地判斷股價是否過度偏高。

但是大台北房價高漲，店面行情更是水漲船高，不少地區的租金投資報酬率更是低於1%，不過撇除過熱的區段和店面，一般住宅還是可以用2%租金投資報酬率的方式檢視售價是否過高，倘若租金投資報酬率推算下來低於2%，除非該房屋其他條件特殊，例如：即將有都更機會，或是附近即將有重大利多建設完工，不然不推薦買售價過高的房屋。

第3招：直接比價法買價別超過均價10%以上

房地產市場基本上還是會受到市場供需法則支配，從供需關係來看，如果某區域房屋供給量大，短期內又沒有太多的人口成長時，買方市場當然有條件去選擇更便宜的房屋，反之亦然，當某一地區的房子大家都搶著要，房價當然就會飆升。由於每個地區、每間房屋的特質都不相同，價格不同也很正常。消費者買房之前，也可以透過「直接比價法」，比較同區域類似特質的房屋價格，判斷出房價是否合理，作為自己出價參考。

「直接比價法」是最簡單也最方便的方法，尤其現在有實施實價登錄制度，各區域房價成交行情更是一目了然。我們可以直接在實價登錄網站上，圈選想買房屋周圍300公尺內的平均房價，找出該房屋周圍平均行情，但因為實價登錄內偶爾會有親屬等特殊交易，出現超低行情價，記得先扣除特殊房價，只看一般房價表現即可，除非該地段因為重大利多正在飆升起漲，否則買價盡量不要超過當地平均行情的10%以上。比較房屋價格時，也有不少條件可以拿來比較，首先，區位是影響房價高低的最大因素，每個地段價值不同，再來則是屋齡，撇除都更或是透天厝，通常屋齡愈高的房屋房價愈低，房屋每多10年、折舊率就多10%，所以屋齡30年的房屋，應該是一般新成屋的7折行情。

其他決定房屋價格的因素還有房屋的建材、土地使用分區、公共設施完善與否、房屋鄰近有學校、公園、市場、購物中心、體育場、郵局、銀行等，有無垃圾處理場、加油站、變電所等嫌惡設施，這些因素都會影響到房價的高低。另外要注意，消費者比價時，房屋「類型」一定要相同，大樓要跟大樓比，無法跟公寓相比，預售屋也不宜跟中古屋相比，用來比價的房屋位置愈近愈好，房屋面積、屋齡、樓層數、距離捷運或車站距離、甚至視野景觀等的條件愈相近愈好，才具有參考價值，否則比到不同類型的產品，只會讓自己誤解區域行情，很容易就會買不到屋、錯失良機，或是不小心買貴了？

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。