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| 用對方法貸款不卡關 |

資金浪潮加上低利環境,推國內房市急升溫,沒預料到房市會好成這樣?除了原本的剛性需求外,投資置產族群也開始進場,房市能見度提高,樂觀看待。

中古屋核貸成數不足的例子在市場上屢見不鮮,主因在於消費者對於中古屋的核貸方式有所誤解。

銀行在審核中古屋貸款時,會依據以下幾點做出判斷。

市價:銀行會查閱實價登錄,或是請房仲提供成交資訊,當作鑑價的參考,但為了降低放款風險,通常會將市價打個折。

屋齡:按照法規,建築物有所謂的「耐用年數」,當屋齡越高、耐用年數越短,房屋的殘值就越低,鑑價和貸款成數也會因此較低。

座落地段:若物件位於蛋黃區,鑑價和貸款成數通常較高,反之若位於蛋白區,甚至是餘屋賣壓沉重的重劃區,鑑價和貸款成數就會相對較低。

屋況:室內格局、採光通風、屋況瑕疵等,也會影響銀行對價格的判斷。

借款人財力、信用:這是銀行決定貸款成數時「最重要」的因素,若借款人任職大企業,有穩定薪資收入,且沒有信用瑕疵,即使房屋條件不佳,也有機會貸到「鑑價」的8成以上。其次,若借款人本身財力、信用條件較差,但可提供「夠力」的保證人,一樣有機會貸到較高成數。

只要房屋座落條件不是太差,借款人本身也沒有信用瑕疵,中古屋的核貸成數通常會是成交價的7成。換句話說:購屋人最好準備3成以上的自備款,較不會發生資金短缺的問題。

某些中古物件會將裝潢甚至家具、家電費用統統包在售價裡,將總價墊高,有些買方會誤認為賺到了,然而實際上申請房貸時,銀行評估的還是房屋本身的價值,並不會因為附帶裝潢、家具、家電而拉高鑑價,因此多出來的價差不能和房屋一起貸款,必須加在自備款裡,對買方來說可能反而是一種負擔。

至於房價走勢,過去預售屋市場頻讓利,擠壓中古屋價格,但房市回溫後,預售市場讓利現象不再,中古屋價格不再受壓抑,讓兩個市場均走熱。整體來說,雙北市中古屋價穩量增,中南部則微幅上漲。

展望未來房市,在大量資金挹注下,房市今年底前都是樂觀的。不過,對於明年過後,保守看待,關鍵仍在新冠疫情,因國際疫情未歇,疫情發展的情況仍牽動房市,疫情不息,房市就須審慎。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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