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| 別高估了投資報酬率 |

虧本生意沒人要做?想晉身房東一族,購置房產當起包租公、包租婆,首先你要會算「租金報酬率」盤算租金收益。一般人多會用年收租金÷房屋總價得到「毛報酬率」,但還是建議得加入其他出租時所產生的相關成本一併計算,所得到的「淨報酬率」更為精準實際,假設以同樣條件下計算,兩者差距可達2~3成。

年收租金÷房屋總價=毛報酬率

因為「淨報酬率」對一般人來說較複雜,故坊間便出現用【年收租金÷房屋總價】的計算方式,可快速得到「毛報酬率」,也就是在最理想的滿租狀態下,房產可創造的「最大」租金收益。

舉例來說:總價300萬元的房子,每月租金總收入是1萬元,那麼一年的總租金收入就是12萬元,即可算出毛報酬率4%。

淨報酬率部分:在計算時不只考量房屋總價和年租金,還詳列出租屋所衍生的各項費用,可以讓房東們做更整體的評估。在計算淨報酬率時,會把裝潢費、購屋時額外支出的費用〔契稅、印花稅、仲介費、代書費、相關規費、手續費〕等一併加入分母的房屋總價計算,分子部分也要扣除租不出去的空置期〔普遍平均抓1個月〕及出租所產生的隱性成本,像金額較高的貸款利息就是其中之一。

然而,淨報酬率之所以較複雜,是因為隱形成本通常會依不同個案有所差異,因為有些房東可能會有代管費、保險費、修繕費、裝潢與設備折舊,若是出租套房還要另抓電費、水費、第四台甚至網路等額外費用,都該納入成本來看待,所以影響租金報酬率的可變因子其實是相當多的。

以上述相同條件的例子舉例:總價300萬元的房子,每月租金總收入是1萬元,那麼1年的總租金收入就是12萬元,但考量購屋時額外支出的費用概抓10萬元,以及裝修所花的30萬裝潢費,而拉高房屋的總成本。

年租金的部分,也扣除了平均1個月的空租期,以及每年須繳交的房屋稅地價稅、管理費、水電、網路第四台等全部概抓1萬元,即可算出淨報酬率約2.9%。

由上述相同的個案比較毛報酬率與淨報酬率,分別為4%與2.9%,顯然若單純使用毛報酬率的計算方式,確實容易高估租金收益,建議房東們在算租金報酬率時,最好還是以淨報酬率計算較為謹慎、實際。

市面上有些收益型的新建案或中古屋,會打出高報酬率吸引投資客目光,這時就得注意是以「房屋總價」?還是「自備款」去計算,因為業者很可能會用年租金÷自備款,或虛報租金行情,來拉高報酬率,數字雖好看,但屋主面臨的可能是租金不夠付房貸本息、還款困難的窘境。所以,在試算租金報酬率時,除了要知道租金是否合理,也要了解計算基準,才不會被案場牽著鼻子走。

從上述例子來看:若以自備款當分母計算,報酬率16%竟是正常毛報酬率4.8%的3倍多,數字相當迷人,不過若只單單用自備款計算,代表完全忽略未來將面臨的房貸問題,不僅不切實際也很可能害慘一票無知的房東。

因為淨報酬率計算較為複雜,建議可直接用毛報酬率4%以上,作為晉身房東的門檻。首先,假如總價300萬的房子,毛報酬率4%,年租金為12萬,等於每月租金1萬元;若以買房貸款來看,總價300萬、頭期款100萬、貸款200萬,以利率2%、貸款20年計算,每月就得繳約1萬本金,便會與每月收租的1萬元打平,再來,即便扣掉些許隱性成本,也能保有相當的報酬率。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回
,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在鄉下長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《