| 台北市的高房價有解嗎？|

回顧過去幾年，在政府一連串的財金政策打壓下，房市止漲回跌，房市交易量與高時期相比，更是幾近「腰斬」，投機客幾乎完全退出市場，按照這樣的勢頭，房價下行似乎不可避免。但是，現實情況是，像台北市這樣的熱點城市的房價整體依然保持高位盤旋，即使有下跌情況出現，但跌幅對於購房者來說也是杯水車薪，所以購房壓力並沒有實質減輕。

那麼，支撐房價的根源到底是什麼呢？說起房價上漲原因，不僅多，而且複雜。如果你去問不同的人，就會發現每個人可能會給你不同的答案。比如：資金的大量流入、房價看漲的預期、房子的地段、樓盤的配套、土地的價格、人為的炒作等。

但是，在所有影響房價的因素裡面，根源還是在土地層面。以台北市而言：土地價格與房價的比值大多超過了0.6，也就是說，地價在房價當中佔據了60%以上的比重。顯然，地價上漲幾乎必然會推動房價上漲，說得再貼切一點，麵粉價格高了，麵包沒有下跌的道理。地價之所以上漲的原因，除了有財團「囤地」炒地皮外，還有一個重要原因就是：土地供給不足。

讀過經濟學的都知道，對任何商品而言，供小於求都會引起價格上漲，而對房子這種特殊商品來說，房子供給不足也會推高房價水平，但更深層次的原因是土地壟斷、土地使用飽和所引起的住宅供給不足。住宅用地本身供給不足，再加上部分人士炒作地皮、和政府土地的不當閒置，地價和房價走高也就不難理解了。因此不難看出，要想從根本上控制高房價，除了要限制民眾炒作地皮，也要增加住宅上樓地板的供給，亦即土地容積的增加。也就是說，要降房價，土地市場的調整和轉變是勢所難免。

一方面，雖然房地產在國民經濟中佔據不可忽視的支柱地位，但高房價已經對實體和消費形成了擠壓效應。另一方面，土地作為一種生產要素，本身就是十分有限的資源，尤其是在寸土寸金的大城市，能夠用於大量住宅開發建設的土地原本就很少，其中又遍佈著老屋，受限於當今住宅土地的「容積率」限制，在老屋屋主普遍期待室內一坪換一坪的現實狀況下，使得這些老屋的改建難之又難。另方面，在少數得以改建的案例中，為了滿足原住戶換回較大比例的需求，改建後的房價「勢必」走高，亦即不低於當前的房價，這種情勢的發展是非常不利於房價的降低。這也使得藉老屋改建來增加供給、減少需求的目標完全「破功」。

因此，除了持續大力推動危老改建外，像台北市這樣的大都會區，確實該認真而嚴肅的考慮放寬住宅區的容積率（從225%放寛到300%），否則要期盼台北市房價下降，危老改建遍地開花，都會是不切實際的期待和夢想。

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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