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| 台北市的高房價有解嗎?|

回顧過去幾年,在政府一連串的財金政策打壓下,房市止漲回跌,房市交易量與高時期相比,更是幾近「腰斬」,投機客幾乎完全退出市場,按照這樣的勢頭,房價下行似乎不可避免。但是,現實情況是,像台北市這樣的熱點城市的房價整體依然保持高位盤旋,即使有下跌情況出現,但跌幅對於購房者來說也是杯水車薪,所以購房壓力並沒有實質減輕。

那麼,支撐房價的根源到底是什麼呢?說起房價上漲原因,不僅多,而且複雜。如果你去問不同的人,就會發現每個人可能會給你不同的答案。比如:資金的大量流入、房價看漲的預期、房子的地段、樓盤的配套、土地的價格、人為的炒作等。

但是,在所有影響房價的因素裡面,根源還是在土地層面。以台北市而言:土地價格與房價的比值大多超過了0.6,也就是說,地價在房價當中佔據了60%以上的比重。顯然,地價上漲幾乎必然會推動房價上漲,說得再貼切一點,麵粉價格高了,麵包沒有下跌的道理。地價之所以上漲的原因,除了有財團「囤地」炒地皮外,還有一個重要原因就是:土地供給不足。

讀過經濟學的都知道,對任何商品而言,供小於求都會引起價格上漲,而對房子這種特殊商品來說,房子供給不足也會推高房價水平,但更深層次的原因是土地壟斷、土地使用飽和所引起的住宅供給不足。住宅用地本身供給不足,再加上部分人士炒作地皮、和政府土地的不當閒置,地價和房價走高也就不難理解了。因此不難看出,要想從根本上控制高房價,除了要限制民眾炒作地皮,也要增加住宅上樓地板的供給,亦即土地容積的增加。也就是說,要降房價,土地市場的調整和轉變是勢所難免。

一方面,雖然房地產在國民經濟中佔據不可忽視的支柱地位,但高房價已經對實體和消費形成了擠壓效應。另一方面,土地作為一種生產要素,本身就是十分有限的資源,尤其是在寸土寸金的大城市,能夠用於大量住宅開發建設的土地原本就很少,其中又遍佈著老屋,受限於當今住宅土地的「容積率」限制,在老屋屋主普遍期待室內一坪換一坪的現實狀況下,使得這些老屋的改建難之又難。另方面,在少數得以改建的案例中,為了滿足原住戶換回較大比例的需求,改建後的房價「勢必」走高,亦即不低於當前的房價,這種情勢的發展是非常不利於房價的降低。這也使得藉老屋改建來增加供給、減少需求的目標完全「破功」。

因此,除了持續大力推動危老改建外,像台北市這樣的大都會區,確實該認真而嚴肅的考慮放寬住宅區的容積率(從225%放寛到300%),否則要期盼台北市房價下降,危老改建遍地開花,都會是不切實際的期待和夢想。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回
,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在鄉下長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《