| 常常讓買方陷入兩難 |

許多人在看屋的時候，常常面臨：屋況差的房子看不上，覺得自己還要整理很麻煩，尤其是原始屋況、甚至有漏水的房子。

然而，看得上的房子常常又都是有裝潢，屋主說他當初光裝潢就花了上百萬，所以價格很難談，這兩種極端，常常讓買方陷入兩難。我們面對「有裝潢」的房子，通常有幾個評估的重點：

1、裝潢金額有無灌水：

懂裝潢和不懂裝潢，最大的差別，就是前者看現況，就可以初估當初花了多少裝潢費。

以一般房子裝修來說，最大費用的項目不外乎：木作、泥作、水電、系統櫃、防水工程。有些房子看似美輪美奐，空間規劃很舒服，可是仔細列下來發現木工僅作天花板，櫃體幾乎都是活動傢俱，衣櫃、鞋櫃都是買現成的，浴櫃、廚櫃都是原來建商提供的標準配備。水電、泥作也做得不多，也沒有特殊的防水工程要處理。

這種時候，裝潢金額通常都是經過誇大灌水的，或是就算屋主真的花了這麼多錢，通常也都是花在傢俱、家電、家飾品上，而這些通通都不在「現況固定物交屋」的點交範圍，屋主交屋前通通都會搬走。在評估價格時，必須釐清清楚。

2、裝潢設計是否符合你和家人的需要和喜好：

有些房子屋況很好，前屋主用心裝潢、維護，可是如果它的格局、動線設計或裝潢風格不符合你和家人的需要和喜好，那過戶交屋後，還是要大興土木，再花一筆裝潢費。

最常見的就是：原屋況是3房2廳1個衛浴，希望增加1個衛浴，或是原本的3房改2房，2房改3房，都會破壞原來的裝潢，多花一筆裝潢費。這種情況就算原屋主真的花了150萬裝潢費，對你的價值也許沒有150萬這麼高。

3、同樣的房子，如為原始屋況，但由你們自行依照自己的需求來裝潢，大約需要花多少錢？

不同於「簡單裝潢，但裝潢費灌水」的屋主，有些屋主做的裝潢項目非常多，甚至「過度裝潢」？例如：天花板、牆面有華麗的造型線板（增加木作、油漆費用），訂做的櫃體和傢俱非常多，舉凡電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃、書櫃、展示櫃、衣櫃、床、床頭櫃、書桌，所有你想得到的都花了很多錢在木工或系統櫃上。電視牆用了很貴的石材，浴室牆上和地上鋪的是高級的進口瓷磚，廚具一套幾十萬。

如果你的需求其實不用到這些「規格」，這個裝潢對你來說就太超過了。如果用行情價就能買到，就算賺到。如行情價要因此再往上加，是不是值得就見仁見智了？

我們不妨思考一個問題：如果同一間房子，但是是原始屋況，依照你和家人的需求去裝潢的話，預計會花多少錢？在滿足基本工程和收納機能之下，搭配活動家具、家電，也許只需要花屋主的裝潢費用一半的金額，就可以住的很舒服。這時，屋主提供的裝潢配備對你們來說就是「過度裝潢」了。

4、銀行估價是否也可以往上加：

其實附有高級裝潢的房子也不是全然沒有優點。如果銀行估價也能因此提高的話，對買方來說，除了省下裝潢時間和心力外，更棒的是因此省下裝潢需準備的自備款，怎麼說呢？

假設今天你買的是原始屋況，總價850萬，預計花100萬裝潢，先姑且不論仲介費和相關交屋過戶的稅費，以貸款8成來說，在沒有額外信貸或增貸的情況下，需準備的自備款為850萬x20%+100萬=270萬。

如果你買的是裝潢的房子，假設買價經過議價後，總價是950萬，需要準備的自備款為950萬x20%=190萬，等於連裝潢費的100萬都由銀行以房貸方式貸款給你了。不過，前提是：銀行的估價也必須有950萬的價值才行。因此評估有裝潢的房子時，不妨也可以先請仲介、代書請銀行先估價，作為是否加價、加價多少的參考。

裝潢是一門學問，對於熟悉裝潢工程的人，寧願用優惠的價格買一間地點喜歡、採光通風良好，雖為原始屋況，但沒有大問題（如：嚴重漏水年久失修、海砂、傾斜等瑕疵）的房子，再自己依照自己和家人的需求裝潢。

不過「一卡皮箱」就能入住的精裝屋也是許多買方喜歡的類型。下次遇到裝潢過的房子，該加多少錢，記得依上述的情況來評估，才不會加了錢卻買到不實用、或價值被高估的房子？

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。