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| 常常讓買方陷入兩難 |

許多人在看屋的時候,常常面臨:屋況差的房子看不上,覺得自己還要整理很麻煩,尤其是原始屋況、甚至有漏水的房子。

然而,看得上的房子常常又都是有裝潢,屋主說他當初光裝潢就花了上百萬,所以價格很難談,這兩種極端,常常讓買方陷入兩難。我們面對「有裝潢」的房子,通常有幾個評估的重點:

1、裝潢金額有無灌水:

懂裝潢和不懂裝潢,最大的差別,就是前者看現況,就可以初估當初花了多少裝潢費。

以一般房子裝修來說,最大費用的項目不外乎:木作、泥作、水電、系統櫃、防水工程。有些房子看似美輪美奐,空間規劃很舒服,可是仔細列下來發現木工僅作天花板,櫃體幾乎都是活動傢俱,衣櫃、鞋櫃都是買現成的,浴櫃、廚櫃都是原來建商提供的標準配備。水電、泥作也做得不多,也沒有特殊的防水工程要處理。

這種時候,裝潢金額通常都是經過誇大灌水的,或是就算屋主真的花了這麼多錢,通常也都是花在傢俱、家電、家飾品上,而這些通通都不在「現況固定物交屋」的點交範圍,屋主交屋前通通都會搬走。在評估價格時,必須釐清清楚。

2、裝潢設計是否符合你和家人的需要和喜好:

有些房子屋況很好,前屋主用心裝潢、維護,可是如果它的格局、動線設計或裝潢風格不符合你和家人的需要和喜好,那過戶交屋後,還是要大興土木,再花一筆裝潢費。

最常見的就是:原屋況是3房2廳1個衛浴,希望增加1個衛浴,或是原本的3房改2房,2房改3房,都會破壞原來的裝潢,多花一筆裝潢費。這種情況就算原屋主真的花了150萬裝潢費,對你的價值也許沒有150萬這麼高。

3、同樣的房子,如為原始屋況,但由你們自行依照自己的需求來裝潢,大約需要花多少錢?

不同於「簡單裝潢,但裝潢費灌水」的屋主,有些屋主做的裝潢項目非常多,甚至「過度裝潢」?例如:天花板、牆面有華麗的造型線板(增加木作、油漆費用),訂做的櫃體和傢俱非常多,舉凡電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃、書櫃、展示櫃、衣櫃、床、床頭櫃、書桌,所有你想得到的都花了很多錢在木工或系統櫃上。電視牆用了很貴的石材,浴室牆上和地上鋪的是高級的進口瓷磚,廚具一套幾十萬。

如果你的需求其實不用到這些「規格」,這個裝潢對你來說就太超過了。如果用行情價就能買到,就算賺到。如行情價要因此再往上加,是不是值得就見仁見智了?

我們不妨思考一個問題:如果同一間房子,但是是原始屋況,依照你和家人的需求去裝潢的話,預計會花多少錢?在滿足基本工程和收納機能之下,搭配活動家具、家電,也許只需要花屋主的裝潢費用一半的金額,就可以住的很舒服。這時,屋主提供的裝潢配備對你們來說就是「過度裝潢」了。

4、銀行估價是否也可以往上加:

其實附有高級裝潢的房子也不是全然沒有優點。如果銀行估價也能因此提高的話,對買方來說,除了省下裝潢時間和心力外,更棒的是因此省下裝潢需準備的自備款,怎麼說呢?

假設今天你買的是原始屋況,總價850萬,預計花100萬裝潢,先姑且不論仲介費和相關交屋過戶的稅費,以貸款8成來說,在沒有額外信貸或增貸的情況下,需準備的自備款為850萬x20%+100萬=270萬。

如果你買的是裝潢的房子,假設買價經過議價後,總價是950萬,需要準備的自備款為950萬x20%=190萬,等於連裝潢費的100萬都由銀行以房貸方式貸款給你了。不過,前提是:銀行的估價也必須有950萬的價值才行。因此評估有裝潢的房子時,不妨也可以先請仲介、代書請銀行先估價,作為是否加價、加價多少的參考。

裝潢是一門學問,對於熟悉裝潢工程的人,寧願用優惠的價格買一間地點喜歡、採光通風良好,雖為原始屋況,但沒有大問題(如:嚴重漏水年久失修、海砂、傾斜等瑕疵)的房子,再自己依照自己和家人的需求裝潢。

不過「一卡皮箱」就能入住的精裝屋也是許多買方喜歡的類型。下次遇到裝潢過的房子,該加多少錢,記得依上述的情況來評估,才不會加了錢卻買到不實用、或價值被高估的房子?

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回
,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在鄉下長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《