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| 許多民眾都希望重建老屋 |

很多人都聽過都更,也常聽到都更如果成功,不僅不用花一毛錢,幾年後就可以有一戶全新的房子,新房子價值甚至還可以翻好幾倍。其實許多人對「都更」究竟是什麼仍然搞得霧煞煞,不僅對都更的意義和手段產生誤解,也對都更的程序和權利義務搞不清楚,結果反而吃了大虧。

權利變換的模式下,持有土地面積越多,表示在更新前的價值計算會越多,投資都更屋最重要的就是要瞭解土地狀況,包含建物坐落基地持分比例是否正常、換算面積大小等,均須多加注意。

若已有明確的更新單元者,務必要先瞭解單元內土地產權複雜的程度,這對於整合時間來說,是十分重要的關鍵,有些都更案件一拖再拖,甚至破局,就是卡在「整合」問題。此外,投資者也需要非常瞭解當地新成屋的買賣行情與未來發展。正如之前所提到的,權利變換觀念就像合夥做生意,未來蓋好的新房子就是大家共同分配的成果,如果當地新成屋後市非常看好,那都更屋投資的回收就相當可觀,反之亦然。

住戶自行整合的都更案獲利雖然較大,但因為都更案牽涉專業、人性、資金、法規等等複雜問題,目前大部分成功的都更案例,也多是由建商出面整合才順利推行。因此,許多民眾也很關心,與建商合建時,要如何計算自己合理的交換坪數呢?

估價師建議:要計算容積獎勵後可換回的坪數,有一個基本公式可參考:

持有土地坪數×(法定容積率+都更獎勵容積)×銷售坪係數(約1.65)×分配比率(約60%)都更後分回的建物面積。

附註:此處所指持有的土地坪數為房屋所有權狀上的土地坪數持份,而非房屋的坪數。

若法定容積率300%,加上50%的容積獎勵增加150%後,總容積率可達450%,假如:有10坪的土地持份,那麼都更後分回的建物面積可估算約為:10坪×450%×1.65×60%=44.55坪。

由於每個都更案的容積率與建築設計不同,此外,每個都更案後續銷售潛力與創造價值也不同,因此,住戶與建商的分配比例,還是要依個案的規劃與現況而定,上述公式僅供參考,並不一定適用於每個都更案,或每個住戶。

全台老公寓多,考量住宅安全,許多民眾都希望重建老屋,除了讓房屋換新之外,還能趁勢漲房價。然而現在的老公寓都更,還能一坪換一坪嗎?所謂一坪換一坪,是以住戶持分的「土地」面積價值去換算未來可分回的面積,而不是以目前的室內實際坪數換算,倘若地價夠高、單戶土地持分夠,原建築樓層大概4樓以下公寓等,就有機會一坪換一坪。

假設:在一處50坪土地上有棟4層樓8戶老公寓,重建面積適用危老條例,且每戶實際室內坪數面積是22坪〔舊公寓公設很低〕、所持分的土地約6.25坪,依土地持份價值可換回更新後的房地價值為3000萬元;3000萬除以當地新成屋房價單價100萬元,未來單戶就有機會可以分回22坪的室內面積+8坪的公設,合計就會有30坪的權狀面積。

反之,倘若土地持分過小、社區戶數過多,一坪換一坪就很難達到,一般重建後依個案不同狀況,獲得坪數甚至都有可能被打個7折,這也就是目前原住戶與建商之間的矛盾所在。

但有部分建商為了滿足民眾期待,因此推出「虛的」一坪換一坪方案,將「換回的實際面積+大公、小公面積+附屬建物面積」,最後同樣換回原坪數給民眾,例如:以上述22坪公寓案例,民眾換回來實際的室內面積可能只剩不到16坪,其他的6坪變成是公設。

住戶可以自己先試算,也可以尋求都更開發顧問公司、危老工作站或估價師,通常初步的簡易評估,非常有機會獲得免費諮詢。他也建議,倘若無法達成一坪換一坪的目標,自己要調整心態,重建後房價有機會提高1.2~1.5倍甚至2倍,住戶未來仍可獲利,藉此整體都市更新速度才能提高。

假設現在民眾利用《危老條例》改建,拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍,可以蓋到容積率315%(225%×1.4)。換算一下:225%是315%的72.4%(225/315),所以假如跟建商合建,你起碼要拿回72.4%才能室內面積不縮水(且此處還不考慮1樓權值較高的問題),換句話說,建商拿到全案的27.6%。

但問題是,建商又不是佛心企業,他們也要賺錢,分回的坪數賣掉之後,要能夠因應建築成本、人力成本、甚至還有改建期間,地主在外租屋的租金等等。所以房價愈高、「餅」愈大,建商分回較少的坪數就能因應開支,地主當然可以分到相對多的坪數;反之,房價愈低的地方,建商愈不想碰,因為地主分回一定大幅縮水,意願低、案子難成。

除非重建時的容積比原先的容積多很多,或者是新建物的房價夠高、建商的成本夠低,否則室內面積「1坪換1坪」真的只是口號?目前市場上,大多數的合建案,建商的分配比介於35%~40%,地主則分回60%~65%,明顯和72.4%有落差,所以地主不願出資,就要有室內面積縮水的心理準備;否則「使用者付費」,室內面積不縮水,便要有荷包縮水的打算。

老屋重建不應該只關心「資金」的問題,因為改建後,讓人安心居住的空間,才是最重要的資產。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《