| 許多民眾都希望重建老屋 |

很多人都聽過都更，也常聽到都更如果成功，不僅不用花一毛錢，幾年後就可以有一戶全新的房子，新房子價值甚至還可以翻好幾倍。其實許多人對「都更」究竟是什麼仍然搞得霧煞煞，不僅對都更的意義和手段產生誤解，也對都更的程序和權利義務搞不清楚，結果反而吃了大虧。

權利變換的模式下，持有土地面積越多，表示在更新前的價值計算會越多，投資都更屋最重要的就是要瞭解土地狀況，包含建物坐落基地持分比例是否正常、換算面積大小等，均須多加注意。

若已有明確的更新單元者，務必要先瞭解單元內土地產權複雜的程度，這對於整合時間來說，是十分重要的關鍵，有些都更案件一拖再拖，甚至破局，就是卡在「整合」問題。此外，投資者也需要非常瞭解當地新成屋的買賣行情與未來發展。正如之前所提到的，權利變換觀念就像合夥做生意，未來蓋好的新房子就是大家共同分配的成果，如果當地新成屋後市非常看好，那都更屋投資的回收就相當可觀，反之亦然。

住戶自行整合的都更案獲利雖然較大，但因為都更案牽涉專業、人性、資金、法規等等複雜問題，目前大部分成功的都更案例，也多是由建商出面整合才順利推行。因此，許多民眾也很關心，與建商合建時，要如何計算自己合理的交換坪數呢？

估價師建議：要計算容積獎勵後可換回的坪數，有一個基本公式可參考：

持有土地坪數×(法定容積率＋都更獎勵容積)×銷售坪係數(約1.65)×分配比率(約60%)都更後分回的建物面積。

附註：此處所指持有的土地坪數為房屋所有權狀上的土地坪數持份，而非房屋的坪數。

若法定容積率300%，加上50%的容積獎勵增加150%後，總容積率可達450%，假如：有10坪的土地持份，那麼都更後分回的建物面積可估算約為：10坪×450%×1.65×60%=44.55坪。

由於每個都更案的容積率與建築設計不同，此外，每個都更案後續銷售潛力與創造價值也不同，因此，住戶與建商的分配比例，還是要依個案的規劃與現況而定，上述公式僅供參考，並不一定適用於每個都更案，或每個住戶。

全台老公寓多，考量住宅安全，許多民眾都希望重建老屋，除了讓房屋換新之外，還能趁勢漲房價。然而現在的老公寓都更，還能一坪換一坪嗎？所謂一坪換一坪，是以住戶持分的「土地」面積價值去換算未來可分回的面積，而不是以目前的室內實際坪數換算，倘若地價夠高、單戶土地持分夠，原建築樓層大概4樓以下公寓等，就有機會一坪換一坪。

假設：在一處50坪土地上有棟4層樓8戶老公寓，重建面積適用危老條例，且每戶實際室內坪數面積是22坪〔舊公寓公設很低〕、所持分的土地約6.25坪，依土地持份價值可換回更新後的房地價值為3000萬元；3000萬除以當地新成屋房價單價100萬元，未來單戶就有機會可以分回22坪的室內面積+8坪的公設，合計就會有30坪的權狀面積。

反之，倘若土地持分過小、社區戶數過多，一坪換一坪就很難達到，一般重建後依個案不同狀況，獲得坪數甚至都有可能被打個7折，這也就是目前原住戶與建商之間的矛盾所在。

但有部分建商為了滿足民眾期待，因此推出「虛的」一坪換一坪方案，將「換回的實際面積+大公、小公面積+附屬建物面積」，最後同樣換回原坪數給民眾，例如：以上述22坪公寓案例，民眾換回來實際的室內面積可能只剩不到16坪，其他的6坪變成是公設。

住戶可以自己先試算，也可以尋求都更開發顧問公司、危老工作站或估價師，通常初步的簡易評估，非常有機會獲得免費諮詢。他也建議，倘若無法達成一坪換一坪的目標，自己要調整心態，重建後房價有機會提高1.2~1.5倍甚至2倍，住戶未來仍可獲利，藉此整體都市更新速度才能提高。

假設現在民眾利用《危老條例》改建，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍，可以蓋到容積率315%（225%×1.4）。換算一下：225%是315%的72.4%（225/315），所以假如跟建商合建，你起碼要拿回72.4%才能室內面積不縮水（且此處還不考慮1樓權值較高的問題），換句話說，建商拿到全案的27.6%。

但問題是，建商又不是佛心企業，他們也要賺錢，分回的坪數賣掉之後，要能夠因應建築成本、人力成本、甚至還有改建期間，地主在外租屋的租金等等。所以房價愈高、「餅」愈大，建商分回較少的坪數就能因應開支，地主當然可以分到相對多的坪數；反之，房價愈低的地方，建商愈不想碰，因為地主分回一定大幅縮水，意願低、案子難成。

除非重建時的容積比原先的容積多很多，或者是新建物的房價夠高、建商的成本夠低，否則室內面積「1坪換1坪」真的只是口號？目前市場上，大多數的合建案，建商的分配比介於35%~40%，地主則分回60%~65%，明顯和72.4%有落差，所以地主不願出資，就要有室內面積縮水的心理準備；否則「使用者付費」，室內面積不縮水，便要有荷包縮水的打算。

老屋重建不應該只關心「資金」的問題，因為改建後，讓人安心居住的空間，才是最重要的資產。

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。