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| 買房前要先搞懂「公設」|

新建案公設比動輒30%,有民眾質疑:「到底買公設可以幹啥?只是為了讓建商更好賣?」專家表示:公設不只是靠花俏吸引人,其實在安全防災的要件下,包括消防設備、逃生梯、防空避難室等都是必要公設,精算型的購屋者在買房之前,除觀察公設比之外,還可從公設使用率、器材耗損率、管理費等面向來判斷,是不是理想中的住宅。

公設包含「大公」以及「小公」兩部分,「大公」泛指所有的住戶都會使用到的公設,像是社區大廳、管理員室、發電機室、蓄水池、VIP設施等等,「小公」則是同一層樓住戶共同使用並且分擔的面積,包含樓梯間、走廊等等。

舉例來說:小畢買了7樓的大樓房子,小畢當層的電梯間、樓梯、走廊,就是由小畢以及同層特定住戶使用,並且共同分擔的面積,就是「小公」,而像是一樓大廳、管理室、蓄水池、VIP設施等等,和其他樓層所有住戶共同使用,並且一起分擔,就是「大公」。

以目前市場導向,住宅大樓新建案公設比普遍為30~35%,2018年北台灣整體大樓、華廈新建案平均公設比約32%。

另外,公設也分「必要」、「非必要」,必要公設是指在安全、民生、防災的基本要件下,必須有的法定基本公設,像是消防設備、逃生梯、防空避難室等;而「非必要」公設則是建商為了提高建築物包裝或者銷售率,額外增加的項目,例如:游泳池、健身房、宴會廳等。

基本上不論是預售屋、新成屋還是中古屋,所有公設來說都是可以預先知道的,公設需求變成個人選擇。

但是,中庭花園、露天泳池等等,並不是公設範圍內,因為露天設施沒有「屋頂」遮蔽物,並不會納入建築物的建坪裡面,因為可以列入公設面積計算的範圍,必須是有頂蓋的公共設施。

買屋前可以詳閱《不動產說明書》,上頭會清楚標示出公設比,或者是健身房等等社區,另外也可以從簡單三點來看:第一點、管理費用太高,就可以考慮不要;第二點、是觀察社區內住戶的使用率高不高,如果使用率太低,就可以捨棄;第三點、從設施的維護狀況來看,例如:健身房內十台跑步機,要是只剩下一台能使用,表示管理維修上有問題,也可以考慮不要買?

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,就能避免花大錢買公設卻又後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《