| 買房前要先搞懂「公設」|

新建案公設比動輒30%，有民眾質疑：「到底買公設可以幹啥？只是為了讓建商更好賣？」專家表示：公設不只是靠花俏吸引人，其實在安全防災的要件下，包括消防設備、逃生梯、防空避難室等都是必要公設，精算型的購屋者在買房之前，除觀察公設比之外，還可從公設使用率、器材耗損率、管理費等面向來判斷，是不是理想中的住宅。

公設包含「大公」以及「小公」兩部分，「大公」泛指所有的住戶都會使用到的公設，像是社區大廳、管理員室、發電機室、蓄水池、VIP設施等等，「小公」則是同一層樓住戶共同使用並且分擔的面積，包含樓梯間、走廊等等。

舉例來說：小畢買了7樓的大樓房子，小畢當層的電梯間、樓梯、走廊，就是由小畢以及同層特定住戶使用，並且共同分擔的面積，就是「小公」，而像是一樓大廳、管理室、蓄水池、VIP設施等等，和其他樓層所有住戶共同使用，並且一起分擔，就是「大公」。

以目前市場導向，住宅大樓新建案公設比普遍為30~35%，2018年北台灣整體大樓、華廈新建案平均公設比約32%。

另外，公設也分「必要」、「非必要」，必要公設是指在安全、民生、防災的基本要件下，必須有的法定基本公設，像是消防設備、逃生梯、防空避難室等；而「非必要」公設則是建商為了提高建築物包裝或者銷售率，額外增加的項目，例如：游泳池、健身房、宴會廳等。

基本上不論是預售屋、新成屋還是中古屋，所有公設來說都是可以預先知道的，公設需求變成個人選擇。

但是，中庭花園、露天泳池等等，並不是公設範圍內，因為露天設施沒有「屋頂」遮蔽物，並不會納入建築物的建坪裡面，因為可以列入公設面積計算的範圍，必須是有頂蓋的公共設施。

買屋前可以詳閱《不動產說明書》，上頭會清楚標示出公設比，或者是健身房等等社區，另外也可以從簡單三點來看：第一點、管理費用太高，就可以考慮不要；第二點、是觀察社區內住戶的使用率高不高，如果使用率太低，就可以捨棄；第三點、從設施的維護狀況來看，例如：健身房內十台跑步機，要是只剩下一台能使用，表示管理維修上有問題，也可以考慮不要買？

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，就能避免花大錢買公設卻又後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。