| ​在買房市場上戰無不勝 |

買房是人生大事，消費者在購屋時，往往最煩惱的事情就是「議價」？該如何才能在買房市場上戰無不勝呢？

預售屋、中古屋殺價方式不同，但是共通點就是：「景氣不好」時，才有機會買到低於市價的房子？最重要的是利用政府提供資訊＋實地查訪這2招，買方做好功課，一開口就知有沒有。

在二手中估屋市場中，多數民眾會從售屋網站得知地一手資料，我們可以從這裡就能嗅出端倪，舉例來說：我們看見一筆915萬的出售資訊，這就是市場所謂「開價」，也就是民眾看到的「廣告價」，通常已經被加價10%左右，所以第一步就可以先除以1.1，回歸真實價金價格約在832萬。

另外，法令規定仲介費用買賣雙方收取的服務費上限為6%（通常為賣方4%、買方2%服務費）但並無設定下限，那以上述案例來說，832萬可以再將賣方4%服務費剔除，再除以1.04，就能知道屋主真實要售出的價格應在800萬上下，讓你一談價格就切中要害。

但我們在議價時，不單單只是數字上的加減，房市好時屋主都會有預期漲幅心理，而把實拿價格拉更高，依照上述算法，划不划算那就不一定了？

此外，善用政府公開資訊，如：實價登錄、謄本調閱這2招，也能破敵致勝，在賞屋前使用實價登錄先了解附近區域行情絕對不吃虧，真的想下手也能調閱房屋謄本，可以基本了解該物件是否有貸款，若有貸款就能推斷出屋主購入價格，我們也能從謄本得知購入年分，若在買入一年內就要出售，藉此也能觀察屋主身分是否為買低賣高的投資客。

最後實地查訪十分重要，若是大樓可多加詢問管理員，若為公寓也能問鄰居，更能貼近實際行情；曾有中一筆650萬的公寓中古屋，當下覺得實在超便宜已經決定購入，但走訪物件時遇到一位倒垃圾的鄰居，他隨口打了招呼並表示自己想要購入該戶，沒想到阿姨十分熱心的說：「這社區很好，老屋主人也很好，但售價有點貴，他要賣600萬耶？」

「知己妙招」，認清自己手邊能負擔多少金額的房屋，還要加上政府稅費、地政規費、代書費等額外費用，不動產專員指出：目前銀行貸款成數平均抓7成，3成頭期款，若房屋預算抓在1000萬元，自備款300萬外，最好準備100萬元裝潢、家具與隱形費用預算。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。