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| 省下一筆不小的稅金 |

時值5月報稅季,許多人都在為如何報稅最省、最有利而煩惱,尤其是在去年度曾有房屋買賣交易行為的民眾,更須留意售屋所得適用於舊制或新制;此外,不管是買屋或賣屋都有可以節稅的方式,包括裝修費用、房貸利息,只要能提供收據等文件,都能扣抵,民眾只要多留意,就能為自己省下一筆不小的稅金?

2019年是房地合一新制上路後的第3個報稅年度,在2018年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,房屋若在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過2年,就適用舊制,賣屋所得要納入綜合所得稅申報財產交易所得,必須在5月報稅時報繳。

相反的,若房屋是在2016年1月1日後取得則適用新制,課徵的是房地合一稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報,並非在5月綜合所得稅報稅,納稅人須特別留意。

而房仲業者也整理出3種利用房屋買賣的聰明節稅法,首先就是賣屋族的「財產交易損失舉證」。若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

而多數人買房會有貸款需求,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,但要注意的是,一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除,私人借貸是無法列報扣除的。

每年扣除額上限為30萬元,但每一申報戶以1屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。此外,如果2018年買房的民眾是小換大、舊換新,也都有「重購退稅」的節稅方式。

重購退稅要符合幾項原則:買房和賣房的是同1個人、買房的價格要比賣房價格高、買的房子和賣的房子都必須符合自用住宅、不論先買後賣或先賣後買都要在2年內等,符合這些條件的話,民眾報稅時就可以申請全額退回賣房子所繳的土地增值稅。

為了避免「造福」炒房炒地的投資客,適用重購退稅的土地,必須符合自用住宅規定,出售房地前一年內以及新購房地買入登記後,不能有營業或出租行為。

舉例來說:若王太太在2015年12月1日出售自宅土地移轉現值為450萬元,且已繳土增稅50萬元,隨後王太太2016年10月新購自宅房屋,土地現值500萬元,依前述公式計算,500萬-(450萬-50萬)=100萬,大於已繳土增稅50萬,因此,王太太可申請全數退回50萬土增稅。

而另外一位陳先生,出售自宅移轉現值為450萬元,且繳納土增稅50萬元,新購自宅土地現值為430萬元,以公式計算:430萬-(450萬-50萬)=30萬,雖小於已繳土增稅,但仍可申請退稅30萬元。

另一位朱小姐出售自宅移轉現值是450萬,已繳土增稅50萬,新購自宅土地現值390萬,390萬-(450萬-50萬)=-10萬,由於所得餘額為負數,因此無法申請退稅。

在房地合一稅上路後,要申請重購退稅前,需先確認是適用新制還是舊制,民眾出售的房屋,若在2016年1月1日以前取得,且持有期間超過2年,並在2年內重購自用住宅房屋時應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者,則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額,可以申請扣抵或退還,小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅。

若民眾出售的房屋是2016年1月1日以後取得,則應適用新制,小屋換大屋可全額退稅,大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外,重購後5年內不能改作其他用途或再行移轉,違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

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對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在鄉下長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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