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| ​那就沒有兩地合一問題 |

既然是繼承的房產,被繼承人持有房子很久,那就沒有兩地合一問題,適用舊制。

如果房子是繼承取得,之後賣掉,是以繼承時的公告現值當成成本,假設繼承時的土地公告現值+房屋評定現值是750萬,其中房屋評定現值是76600,就是大約1/100。

大就是把你的實際賣價扣掉750萬,就是你的售屋所得,其中,因為舊制土地不課所得稅,所以這個售屋所得要乘以房屋的佔比,這邊方便計算起見,就用1/100 來計算,也就是說:如果你賣出的實際售價是1300萬,扣掉750萬,再扣掉必要費用(如果無法舉證就以賣價5%計算),485萬是你的售屋所得,其中房子佔1/100,也就是48500元,這48500就是要繳所得稅的所得。

而舊制的不動產交易所得是併入綜合所得稅的,所以如果是今年賣出,就是明年的5月跟著綜所稅一起報。

至於超過400萬才要扣稅,那是「房地合一」的自用住宅優惠,必須要適用新制而且符合自用住宅才會有這個400萬的扣除額度。以此案理例,舊制是比較划算的,因為你的房佔比很低。

如果是「繼承」取得的房子,有選擇(稅制)的權利,如果被繼承人當初取得這個房子是在105年1月1號之前,而且持有滿兩年,你繼承取得這間房子,你就擁有選擇舊制的資格。

再來,如果你是在105年1月1號以後繼承取得的,那你也可以選擇適用新制。如果你同時具有新制跟舊制的選擇資格,那你就可以二擇一。

以此案理例,選擇舊制是比較划算的,因為房佔比低,等於售屋所得中只有很少一部分是要繳稅的。

基本上如果是「老房子」,通常都是舊制比較划算,因為房屋評定現值是年年降低(折舊),土地公告現值是年年增加(漲價),所以如果是老房子,房佔比通常都很低,那用舊制比較划算,因為土地不課所得稅。

如果是新房子,而且符合自用住宅的話,加上房價如果不高,有可能新制就會比較划算,因為多了400萬的「扣除額」。再來,土增稅的部分,繼承取得的房子,在繼承取得時,土增稅「歸零」。也就是說,當你賣出房子的時候,土增稅的計算就是從你「繼承」這間房子的時間點,算到你賣出的時間點。這部分可以請代書計算。
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對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在鄉下長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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