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| 這是最普遍的成數 |

一些不肖仲介誘使買方快速做決定、簽約的話術之一,就是跟他膨風貸款成數,有的聲稱可貸到85%、甚至90%,地政士指出:房仲連你的收入、信用狀況都不知道,就信口開河,當然不能亂信?

所謂的「貸款成數」有一點也很重要,它指的並非「成交價」的貸款成數,而是「銀行鑑價」的貸款成數,銀行鑑價通常比較保守,會參考實價登錄平均行情,如果購屋價格遠超過當地行情,就會出現銀行鑑價、購屋實價差很大的狀況?

地政士指出:愈是高價的產品,鑑價金額愈容易不如預期,例如:一樓店面、透天、豪宅等,因銀行對這類產品較為保守,參考實價登錄時,會取最低的金額,通常會低於實際買賣價。現在房市景氣不佳,一般住家也常見鑑價金額低於買賣價格,除非借款人條件好,才可以彌補過來。

影響貸款成數的參數除了房屋地段、小環境、屋況,也包括借款人的「條件」?例如:職業、信用等,地政士表示:若非高收入的500大企業、師字輩,只是一般公司職員甚至業務等,對自身評估抓70%為佳,這是最普遍的成數。

若真的財務吃緊又想買房,是否能在合約中加註「若未達預期貸款成數就解約」?地政士坦言:「通常屋主及仲介不會願意冒著浪費時間的風險,配合買方這麼做,比較務實的做法,是買方確定要購買該戶後,請銀行去鑑價,就會有精確的數字。」

若想提高貸款成數,除了房貸,還是可以在多增加「信貸」、「修繕貸款」,但信貸利率高,通常很少人會在買房使用,而修繕貸款則有最高80萬元的限制,率也會比郵儲利率高1.137%,最長分15年償還,對於預算實在不足的人,仍可參考。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。


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