| 這是最普遍的成數 |

一些不肖仲介誘使買方快速做決定、簽約的話術之一，就是跟他膨風貸款成數，有的聲稱可貸到85%、甚至90%，地政士指出：房仲連你的收入、信用狀況都不知道，就信口開河，當然不能亂信？

所謂的「貸款成數」有一點也很重要，它指的並非「成交價」的貸款成數，而是「銀行鑑價」的貸款成數，銀行鑑價通常比較保守，會參考實價登錄平均行情，如果購屋價格遠超過當地行情，就會出現銀行鑑價、購屋實價差很大的狀況？

地政士指出：愈是高價的產品，鑑價金額愈容易不如預期，例如：一樓店面、透天、豪宅等，因銀行對這類產品較為保守，參考實價登錄時，會取最低的金額，通常會低於實際買賣價。現在房市景氣不佳，一般住家也常見鑑價金額低於買賣價格，除非借款人條件好，才可以彌補過來。

影響貸款成數的參數除了房屋地段、小環境、屋況，也包括借款人的「條件」？例如：職業、信用等，地政士表示：若非高收入的500大企業、師字輩，只是一般公司職員甚至業務等，對自身評估抓70%為佳，這是最普遍的成數。

若真的財務吃緊又想買房，是否能在合約中加註「若未達預期貸款成數就解約」？地政士坦言：「通常屋主及仲介不會願意冒著浪費時間的風險，配合買方這麼做，比較務實的做法，是買方確定要購買該戶後，請銀行去鑑價，就會有精確的數字。」

若想提高貸款成數，除了房貸，還是可以在多增加「信貸」、「修繕貸款」，但信貸利率高，通常很少人會在買房使用，而修繕貸款則有最高80萬元的限制，率也會比郵儲利率高1.137%，最長分15年償還，對於預算實在不足的人，仍可參考。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。