| 建商打的是什麼算盤 |

前幾天陪朋友去看了一個建案，雖然採光條件還不錯，不過，雨遮面積不小，算一算，雨遮加起來的面積竟然比其中一間房間還要大？另外，前陽台佔了客廳空間幾乎1/3的面積，銷售小姐說，交屋時，建商會幫住戶透過二次施工把陽台外推，讓客廳變大？朋友問我，雨遮現在不是不計價，為什麼有些建案還是會規劃這麼多的雨遮？而陽台的價格不是和室內坪數賣一樣的價格嗎？既然都是要幫買方外推，為什麼要規劃成陽台，不直接規畫成室內坪數呢？
其實說來說去，都是為了和「錢」有關，而「錢」，就跟「容積」（簡單說就是可以蓋房子賣錢的「樓地板面積」）有關。

每一塊土地，依據不同的土地使用分區、都市計劃以及相關的法規規定，可以規劃興建的容積率不同。為了強化建築本身的防火安全與提升居住品質，建築法規允許建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮、屋突及機電設備等項目計入容積範圍，因此在計算容積的限制時，這些空間都不算在內。

可是，法規又允許這些項目可以變成附屬建物或公設，也就是說，這些陽台、雨遮或機電設備，可以納入「權狀」面積。講白話，建商規劃這些項目，一來，不會佔掉可以使用的「容積量」；二來，又可以納入權狀，拿來賣錢。

最特別的是「雨遮」，雖然內政部規定雨遮不得計價，但在實務上，建商、代銷大部分還是會將雨遮的價格轉嫁到「每坪單價」上，也就是告訴買家，雨遮不計價，但其實每坪單價已經「變相」提高。有的建案訴求三面採光，就有三面雨遮，坪數加起來還真不小。

還有些建商，就像這個建案一樣，透過多規畫陽台，再幫住戶在二次施工時外推出去。表面上是幫住戶多爭取到室內面積，其實是幫建商賺得更多「容積」，也就是「可以賣錢的樓地板面積」。

所以下次看建案時，如果看到雨遮和陽台特別大，就知道建商打的是什麼算盤了？

容積率是指的是總建築面積與建築用地面積的比值。而建築面積一般來說大體等於各層樓板的面積總和，但是由於實際建築總會有架空、懸挑、陽台、斜屋面等各種情況出現，因此實際上建築面積的計算非常複雜，有專門的建築規範對建築面積的計算進行詳細的規定。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

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