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| 弱勢房客與善良房東 |

家琦一年前與前夫離婚後,帶著五歲的孩子獨立生活;靠著擔任電子工廠作業員的薪水,物質生活雖然不豐富,但對於家琦來說,能夠穩定維持著母子的生活已稱足夠。

不過,身為家中的主要經濟來源,肩負養育孩子的責任,家琦全天都像轉不停的陀螺,需要付出相當大的體力來維持一家生活。到了今年初,家琦因腹部脹痛而就醫,並發現卵巢腫瘤症狀而入院治療。這場無預期的大病讓家琦失去穩定的收入,存款也因住院、醫藥費的關係消耗殆盡,原本按月繳交的房租亦開始拖欠。

房租拖了三個月之後,某天晚上,房東到家琦家,好聲的告訴家琦,「我們並不是慈善機構」,並限期十天內搬離,否則就要上法院告她;房東更說,押金不會返還且家琦還是欠他三個月房租,要家琦搬家後一個月內通通還出來。

面對這樣的狀況,家琦相當著急,一個禮拜怎麼找房子?押金為什麼不能抵扣租金?現在的狀況,她根本沒有錢,怎麼搬家?但是房東語帶脅迫的模樣在腦海中揮之不去,令她輾轉難眠。

家琦將自己的困難告訴了社工員張小姐,社工員了解家琦的狀況後,便邀請家琦與張小姐帶著租賃契約書到基金會,與法務、租屋部門人員一同會談;釐清家琦與房東目前的租賃關係與法律上的規定、協助她評估目前的資源與限制,讓家琦了解與房東進行協商方式。

一周後,家琦回了通電話給社工員,語氣和緩的說明目前已與房東達成協議,由於她評估自己的狀況,希望能另外尋覓較便宜的房子,於是房東同意給家琦一個月的時間尋找下一個租處,另外與她訂下欠租的還款期限,讓家琦以每月三千元慢慢攤還,而下個房子的押租金部分,社工員張小姐也在為家琦尋找急難救助的資源。了解了目前的情形,社工員也繼續協助家琦在後續找房子與搬家上的協助,希望家琦能在這段期限內,順利的解決居住上的問題。

◎房客、房東的擔心

欠租常造成房東房客間很大的緊張,雙方爭吵、房客避不見面、房東騷擾房客等等狀況時有所聞;其實,考量房東房客的心情,雙方都承受了莫大的壓力,此時好好的協調商談,圓滿討論出解決方式才是上上之策。

弱勢房客的擔心:欠租並非弱勢房客所願,因為工作、家庭、身體等的變故,房客面臨了生活、精神等各種壓力,以及欠租可能造成失去住所的壓力;「平時的生活已經相當艱苦,若連住所都沒有時,我該怎麼辦?」是弱勢房客共有的心情。高度壓力下,房客不知如何面對,加上積欠房租本來就是房客理虧,思及此點,弱勢房客更覺得失去立場去跟房東溝通,問題在拖延之下,也常造成房東的誤解,認為是房客故意積欠。

房東的擔心:房東不了解房客的狀況,加上收租不穩定的不安全感,是房東面對欠租事實會「抓狂」的主要原因;房租對房東而言,亦有可能是主要收入、貸款的基金等,失去租金也可能造成房東生活受到影響。

◎欠繳租金法律觀念

家琦與房東簽訂的是定期契約,在契約還沒有到期的時候,若房客欠繳租金,民法第440條有規定,租金的遲付可以構成房東終止契約的理由;不過,房東要終止契約,遲付租金總額,必須在房客欠租達兩個月的租額,也就是欠租兩個月之後,房東經過一定程序催告房客繳付租金並限期支付,若於期限內房客仍不付租金時,房東才能終止契約,此規定一般稱為「租屋支付遲延之效力」。

至於押金折抵租金這個部分,目前土地法100條第3款針對不定期限的租賃契約有規定,承租人積欠租金額,除已擔保金抵償外,達兩個月以上時,出租人的收回房屋;針對定期契約的部分,最高法院44年台上字第516號判例中亦表示定期租賃契約可類推適用。因此,不論雙方簽的是定期或者是不定期契約,房客如有支付押金,房東必須等到押金抵償後仍積欠兩個月才可寄發存證信函,定一個期限催告房客支付遲延之租金,若房客沒有在期限內支付,則房東將依據民法第440條規定,終止雙方的租賃契約,請房客遷離。

以此案例,家琦雖然欠租三個月,已經超過民法規定的欠租兩個月租額,但由於家琦在開始租房子時已給房東兩個月押金,因此,房東必須等到兩個月押金抵償完,而家琦又續欠兩個月租金後,房東才能終止租賃關係,並不能如案例中,要求家琦在十天內就搬家。

另外,此案例中,家琦所欠的三個月租金,實際上已由當初所付的兩個月押金抵償,因此家琦應只有積欠房東一個月的租金,而非房東所言的三個月租金。

◎實際操作方法

※房客篇

當弱勢房客因為生計、生活的變故,發現自己無力繳付租金,建議房客可以先行評估自己的情況,儘早對自己的居住問題做出應變,避免因「逃避面對」而錯失溝通良機。

一方面,房客主動提出自己的難處與房東溝通,並盡力取得房東的諒解,使房東願意協助房客度過經濟拮据時期,避免發生如案例中因積欠多期房租、房東強迫趕人的狀況。另一方面,若房客事先考量下,認為目前租金過高,已經造成經濟上的壓力,亦可在時間較充裕的情況下與房東提前解約,避免發生最後押租金完全拿不回來,又要匆忙找屋的窘況。

一、與房東進行協調、調解:

若已經發生了欠租、房東開始催繳租金的狀況,建議房客考量以下幾點,與房東進行協商:

◎評估目前與未來的付租能力
◎估自己社會網絡能提供的支持(遇到困難可以找誰幫忙)
◎瞭解相關法律上的規定
◎瞭解協商管道與機制
◎考量上述幾點,房客可以向房東表明自己有償還積欠租金的誠意,與房東商議還款的期限與方式,在雙方協議的期限內先籌措款項來支付所欠租金;房東所在意的是未來是否能夠繼續收到租金,房客可以在商談時表達自己目前的急難狀況,並非惡意欠款;並訂下未來的還款計畫、支付租金能力,得到房東的信任,爭取續租機會。

若希望與房東達成雙方都可以接受的結果,也可向當地的鄉鎮市區調解委員會申請調解;調解委員會是由當地具有法律知識、信望素孚之公正人士所組成,以開會方式協助雙方進行調解;房客若是自覺受到房東的威脅,擔心自身能力不足與房東協商,亦可以書面及口語方式來提出調解申請,由於調解結果具有法院的效力,更可以適當的保障房東房客雙方的權益。

二、與房東協商未果:

如果與房東的協調不順利、或是房東堅持不願意續約,房客就必須做另覓住處的準備工作;不過,找房子大約需要預備一個月的時間作尋覓房子、打包、搬家等工作,建議房客向房東爭取一段短期時間來搬遷準備工作,一方面也給自己一些緩衝時間準備下個租處的租金與押金。

亦建議房客尋找社會資源的協助,目前有關居住方面的問題,包括租屋法律、租屋資訊與搬家公司部分,均可向洽詢,法律諮詢方面亦可以參考本文最後提供的法律資源網絡;另外,可向各縣市政府社會局詢問相關急難救助的補助管道與方式,尋找緊急補助的窗口,協助度過難關。

※房東篇

面對欠租狀況,房東不一定只能做一個被告知者,若發現房客最近的繳租狀況不穩定,建議房東主動的關懷房客生活近況,了解房客是否有經濟上的困難與壓力;主動關懷亦可避免日後發生積欠多期租金或者房客避不見面等狀況。

當弱勢房客發出「繳租金有困難」的訊息,其實也代表著房客希望能與房東做商談,尋找雙方都同意的解決途徑。此時,房東可以評估以下幾點:

◎雙方契約狀況(例:定期/不定期契約、終止契約規定、是否公証)
◎積欠租金償還方式(簽備忘錄)
◎是否同意讓房客押金抵租金
◎催告方式、時機

房東能考量弱勢房客的狀況,給予弱勢房客房租上的緩衝期,的確能有效降低房客的心理壓力,以提高房客還租的能力,建議房東此時與房客針對協議內容作紙本切結,將雙方同意的內容一式兩份紀錄下來,亦可保障房東權益。面對欠租問題,對房東而言的確困擾,尤其跑法院、打官司曠日費時,採取法律行動應是最後且不得已的方式;若是經過溝通、協調,卻仍然沒有得到房客的誠意與行動回應,亦要提醒房東在終止租約方面,須循正確的終止、催告程序:在法律上,房東需要等房客欠租達兩個月,並在這期間已對房客作出終止租約聲明、催告,且房客仍然沒有繼續繳租金時,房東才有權利在押金抵扣租金額滿之後,終止契約。提醒房客繳租金本是房東的權利,這樣的提醒與告知也是讓房客有時間去準備籌措租金或者是另外尋屋。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《