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| 存款瞬間就會化為烏有 |

買賣房屋牽涉百萬元龐大的金額,萬一發生任何問題,辛苦的存款瞬間就會化為烏有?買方已繳納頭期款101萬元後,建商就開始避不見面,最後發現房屋產權早轉移至第三方名下,形成「一屋二賣」的狀況,原房方求助無門,若是遇到這種狀況該怎麼辦呢?

首先,假如是預售屋等新案,為避免遇到一屋二賣的窘境,挑選優質建商相對發生此情形的機率就會比較小,建議民眾除了可以購買知名、上市建商的建案,若建商過去推案少或甚至是「一案建商」就要特別留心,沒有穩定推案是否未來會有資金調度問題,衍生建商突然倒閉或是一屋二賣的情形。

且在購屋前也可以多打聽及詢問該建商的信用,或是上網查詢建商過往的建案與相關資料,還能比對公平交易委員會、消基會或者法院資訊,了解是否曾發生過糾紛,同時了解糾紛的後續狀況,多方評估建商素質。

另外,買預售屋時因為尚未蓋好,民眾通常準備過戶時才可能發現已經被一屋二賣,這時候買方可就當初簽訂的預售屋契約中,內政部《預售屋定型化買賣契約》等規定,請建商負起履約保證責任。

履約保證訂定初衷是要解決尚在建築期間建商倒閉,消費者求助無門,但是若是遇到一屋二賣,成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚補充說明,民眾遇到一屋二賣的狀況,若是當初建商是選擇「價金返還之保證」時,買方除了可以將專款中剩餘的價金拿回之外,也能根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》內的違約規定請求賠償,或是依照當初與建商協議的合約內容請求違約責任。

另外還需要注意,根據規定預售屋履約保證包含「不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證」等五種選擇,像是「不動產開發信託」及「價金信託」,是將買方付的購屋價金,專款專用於建商興建房屋所需費用;「同業連帶擔保及公會連帶保證」是當建商無法交屋時,要求同意保證的建商負責交屋;「價金返還之保證」則是當建商無法履約時,金融機構將消費者已繳款項全部退還,不過須留意以上履約方式並非由民眾選擇,而是由建商任選其一,建議簽約前應看清楚。

至於中古屋或成屋交易部分,屋主與買方甲先行簽訂買賣契約,但尚未到地政事務所登記所有權移轉,屋主隨後又將房子賣給買方乙,也是常見的一屋二賣糾紛。地政士表示:在登記實務上,縱使賣方將不動產所有權移轉登記給乙買方,甲買方也無法排除乙買方受移轉登記的權利,因債權平等性的緣故,前後兩契約都是有效的法律行為,因此不得向登記機關申請駁回乙買方之移轉登記。

不過沒有取得所有權的甲買方是可以按買賣契約約定,要求賣方負債務不履行的責任,若有可歸責於賣方的事由,除了可以解除契約外,還可向賣方請求損害賠償;而賣方若有施用詐術或傳遞不實訊息時,也有可能構成詐欺。

若在購買前想要預防一屋二賣,首先買賣雙方應各請代書,經過雙重確認,地政士表示:實務上較常見也更方便的作法,是透過成屋履約保證制度,買方將簽約金等自備款存進公正第三方帳戶,待貸款核撥下來完成過戶後,才會轉至屋主帳戶,若沒過戶,這時發生一屋二賣情況,買方能拿回自備款。

成屋買賣交易中,雖然目前法規上未強制一定得要使用履約保證機制,且需要付房屋成交總價的萬分之六當成履約保證費用,但為求安心建議買賣雙方仍要使用履保機制,民眾可以事先與房仲商量費用可否由房仲吸收,或是買賣雙方均分等方式,避免糾紛發生。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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