無字天書

城 市檔 案 國 際人 文 財 經科 技 運 動保 健 生 活管 理 真 言話 題 新 知筆 紀 省 思副 刊
〉〉〉【 隨機首頁 】〈〈〈

〈〈〈 〉〉〉

| 主要是看改建後的價值 |

台灣老舊公寓多,不少民眾盼能重建老屋,不僅讓房屋煥然一新、增加住宅安全,甚至能夠趁勢調漲房價,許多建商也拍胸脯保證可以「一坪換一坪」,吸引地主合建。

所謂「一坪換一坪」,是以土地坪數及容積率換算可分回的面積,協會理事長舉例:以台北市第三種住宅區容積率225%、遮蔽率60%來看,一棟4層樓老舊公寓,每戶土地持份面積10坪、室內坪數24坪,若跟建商合建,容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍,每戶改建後可分回室內坪數31.5坪、權狀坪數46.3坪;而原容積率除以改建後的容積率,為71.4%,這也是建商在此案拿到的比例。

然而,目前市場上,大多為建商分配比35%~40%,地主分回60%~65%,理事長強調:「在台北市,分回1比1的案例幾乎沒有?」

因應建築成本、人力成本、利息等興建費用,以每坪最低28萬元計算,單價高達118萬元,還得加上建商所賺得利潤,理事長直言:「單坪至少會賣到120萬元以上,現實的是,很多建商寧願先向地主買回,改建後再以高價出售。」因此,區域房價越高,建商願意合建的機會越大;反之房價越低,勢必得縮減地主分回的坪數,建商才能賺錢,案子較難成。

理事長指出:目前在危老改建案例中,有51%為單一產權,「通常都是口袋較深的地主或公司行號,他們不會介意面積是否縮減,主要是看改建後的價值。」其次是商業區土地,因容積率達560%,且土地價值單坪超過300萬元,不僅分回坪數較大,房價也較高。

魔鬼藏在細節裡,仔細觀察,才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
-----


俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回
,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在鄉下長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《