| 主要是看改建後的價值 |

台灣老舊公寓多，不少民眾盼能重建老屋，不僅讓房屋煥然一新、增加住宅安全，甚至能夠趁勢調漲房價，許多建商也拍胸脯保證可以「一坪換一坪」，吸引地主合建。

所謂「一坪換一坪」，是以土地坪數及容積率換算可分回的面積，協會理事長舉例：以台北市第三種住宅區容積率225%、遮蔽率60%來看，一棟4層樓老舊公寓，每戶土地持份面積10坪、室內坪數24坪，若跟建商合建，容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍，每戶改建後可分回室內坪數31.5坪、權狀坪數46.3坪；而原容積率除以改建後的容積率，為71.4%，這也是建商在此案拿到的比例。

然而，目前市場上，大多為建商分配比35%~40%，地主分回60%~65%，理事長強調：「在台北市，分回1比1的案例幾乎沒有？」

因應建築成本、人力成本、利息等興建費用，以每坪最低28萬元計算，單價高達118萬元，還得加上建商所賺得利潤，理事長直言：「單坪至少會賣到120萬元以上，現實的是，很多建商寧願先向地主買回，改建後再以高價出售。」因此，區域房價越高，建商願意合建的機會越大；反之房價越低，勢必得縮減地主分回的坪數，建商才能賺錢，案子較難成。

理事長指出：目前在危老改建案例中，有51%為單一產權，「通常都是口袋較深的地主或公司行號，他們不會介意面積是否縮減，主要是看改建後的價值。」其次是商業區土地，因容積率達560%，且土地價值單坪超過300萬元，不僅分回坪數較大，房價也較高。

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。