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| ​店​面租賃的十大關鍵 |

01、租賃標的物
向地政事務所調閱「建物謄本」,確認房屋標的面積。
向地政事務所調閱「建物測量成果圖」,確認使用的範圍是否屬於出租人的產權範圍。
透過仲介承租時,務必要求仲介提供上開資料加以確認,切勿聽信仲介口頭描述,或者簡略的物件調查表。

02、出租人為何人
從建物謄本可以確認出租人是否為所有權人,務必確認簽約的出租人與所有權人是否為同一人。
如果不是同一人,可能是二房東轉租,請二房東出示原始租約。
如果不是二房東,請出租人出示所有權人的授權書,以確保承租人的權益。

03、連帶保證人的提供
承租人有提供連帶保證人,萬一有發生欠租或損害時,對出租人較有保障。
出租人必須親自確認連帶保證人親自簽名,勿交由承租人自行處理。

04、租賃期間
一般租約普遍都有約定租期起訖時間。
租期屆滿,承租人如有續租必要,應主動續約;如未續約卻繼續承租,將變成不定期租約,雖然出租人不能任意終止租約,但出租人如將店面轉售,承租人則面臨立刻搬遷的窘境。

05、公證的必要性
對於出租人的好處:「租期屆滿」,如承租人拒絕搬遷,可以直接強制執行,不用再經過冗長的訴訟程序。
對於出租人的壞處:租金收入可能因此會被國稅局查到而被罰。
對於承租人的好處:租期超過五年的租約,必須經過公證才能受到「買賣不破租賃」的保障;亦即出租人將房屋出售他人時,新的買方仍然必須承認租約而繼續出租。

06、營業使用許可必須先確認
登記許可不等於經營許可。店面是否能夠合法經營,務必事先查詢確認。
承租的店面的使用用途必須留意,如果是屬於大樓的停車空間或是出租人約定專用的公設範圍,則不一定能合法做為店面使用,將影響承租人權益。建議承租人要爭取無條件解約條款,甚至要求出租人賠償裝潢損失。

07、改裝與回復原狀
承租人必須注意是否可以進行內部改裝,必須遵守那些步驟。
租期終止時,有關內部裝潢如何回復原狀的約定,例如:保留原有裝潢/裝潢拆除/回復原狀/室內重新粉刷等等,注意契約條款約定的內容。

08、轉租條款
租約期間,承租人是否可以將店面全部或部分轉租?建議承租人爭取「轉租條款」,因應未來可能的經營變化。

09、出租人修繕
租約期間,出租人提供的設備要負維護之責,有關修繕責任條款必須特別注意出租人的修繕項目與範圍。只要出租人有提供設備,這些設備的正常使用狀態就是出租人有義務維持的。

10、送達約定
租約當事人相互間的通知能夠順利進行,必須雙方有提供地址作為依據,因此,請注意租約是否留有雙方的通訊地址、如何送達(以存證信函,或電子郵件、通訊軟體的通知)、送達未成的後續認定處理方式。


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