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| 在議價空間方面 |

在議價空間方面,一家老字號的代銷業者指出:預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的,視銷售情形機動調整。不過,一般剛上檔的預售屋,依表價行情,應有5%-10%的議價彈性,看買方的殺價功夫而定。

很多民眾看工地都選在周六、日,加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景,讓購屋者一看到現場人多、買氣旺,自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象,多半選在周六、周日假期,所以消費者反制之道是,最好在周一到周五工地人數稀少時,前往殺價。

至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象,這類手法,常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數,讓消費者產生使用坪數增多的假象,再除以總價,等於就稀釋每坪單價的行情,讓買方錯認「便宜」,無法再開口殺價。

消費者的反制之道很簡單,即按照房屋所有產權狀上,所登記的坪數為計算每坪單價的依據,任何非產權登記上的坪數,改按建造成本單獨計價。

從中古市場找新房子,價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比,通常來說,預售屋售價最貴,等蓋到新成屋時售價會降個10%;一旦在成屋後再轉入中古屋市場,售價可以再折舊10%-15%。

不少人偏愛買全新的房子,因此都會往預售屋案場尋購;事實上,房子只要轉手就變成中古市場物件,精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子,不僅品質不打折,售價也會比買預售屋少個兩成左右。

民眾應該避免週五至週日賞屋,因為週末人潮較多也許還有其他客人賞屋,代銷業者容易暗中提高價錢,建議挑選週一至週四賞屋,平日人潮較少相對能有議價空間,還能獲得較完善的帶看屋服務。

賞屋過程代銷業者可能會強調即將完售,藉此營造物件暢銷的假象,後者受到煽動甚至急於出手,此時容易被推銷不是很理想的戶別,還會被灌輸買到賺到的觀念並誘使簽約,此時民眾務必堅守原則,不可輕易轉為購買非自己理想中的戶別。

只要確實做好上述要點,購買預售屋基本已有保障,不過還有一項議價技巧給購屋族參考,即是「用大坪數殺小坪數」的方法。由於大坪數的建案總價較高、議價空間大且每坪的單價較低,小坪數恰好相反,民眾議價前不妨先打聽大坪數的單價,用大坪數的每坪單價去談小坪數的總價,通常會比較划算。

從歷年來看房地產走勢的漲跌,房價看跌時,地價會率先反應?至於消費者要如何判斷合理房價,要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較,價格相當時,要從租金高者來選擇。另一種方式,是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋4種價格。法拍屋的價格,一般如果是低於正常市價30%-50%時,未來一年內,新成屋與中古屋將有10%的跌幅。法拍屋價格,若在低於正常市價10%以內時,新成屋、中古屋就不容易下跌,在預售屋供給量小時,價格還有上漲的趨勢。新成屋、中古屋價格差異範圍,若在15%以內時,中古屋會有跌價的壓力。

政府提撥優惠房貸的專案下,新成屋價格會比較穩定,預售屋價格若高於新成屋15%以上時,預售屋會有6%的下跌空間。

一般在代銷場裡面,開價x8.8折以內,是現場人員就可以決定要不要賣給你的價格;而開價x8.8折以下的話,就要請上面的主管請示一下。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


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