| 在議價空間方面 |

在議價空間方面，一家老字號的代銷業者指出：預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5%-10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。

很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期，所以消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。

至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。

消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。

從中古市場找新房子，價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10%-15%。

不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。

民眾應該避免週五至週日賞屋，因為週末人潮較多也許還有其他客人賞屋，代銷業者容易暗中提高價錢，建議挑選週一至週四賞屋，平日人潮較少相對能有議價空間，還能獲得較完善的帶看屋服務。

賞屋過程代銷業者可能會強調即將完售，藉此營造物件暢銷的假象，後者受到煽動甚至急於出手，此時容易被推銷不是很理想的戶別，還會被灌輸買到賺到的觀念並誘使簽約，此時民眾務必堅守原則，不可輕易轉為購買非自己理想中的戶別。

只要確實做好上述要點，購買預售屋基本已有保障，不過還有一項議價技巧給購屋族參考，即是「用大坪數殺小坪數」的方法。由於大坪數的建案總價較高、議價空間大且每坪的單價較低，小坪數恰好相反，民眾議價前不妨先打聽大坪數的單價，用大坪數的每坪單價去談小坪數的總價，通常會比較划算。

從歷年來看房地產走勢的漲跌，房價看跌時，地價會率先反應？至於消費者要如何判斷合理房價，要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較，價格相當時，要從租金高者來選擇。另一種方式，是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋4種價格。法拍屋的價格，一般如果是低於正常市價30%-50%時，未來一年內，新成屋與中古屋將有10%的跌幅。法拍屋價格，若在低於正常市價10%以內時，新成屋、中古屋就不容易下跌，在預售屋供給量小時，價格還有上漲的趨勢。新成屋、中古屋價格差異範圍，若在15%以內時，中古屋會有跌價的壓力。

政府提撥優惠房貸的專案下，新成屋價格會比較穩定，預售屋價格若高於新成屋15%以上時，預售屋會有6%的下跌空間。

一般在代銷場裡面，開價x8.8折以內，是現場人員就可以決定要不要賣給你的價格；而開價x8.8折以下的話，就要請上面的主管請示一下。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。