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| 租屋二三事 |

租屋契約屆滿時,有些續租房客會與房東再簽新約,另有房客與房東達成默契,依照原本租約續租,變成「不定期租約」。若房客與房東關係保持良好,不妨向房東協議轉為不定期租約,法律上仍具效力,且對房客來說相對有利。就算房東換人,房客在租約內的應有權益依法仍不受影響。
房客不必擔心隨時會被房東趕走,因為根據〈土地法〉規定,除非發生下列情況,房東才有權利把房客掃地出門:
1、房東要回收自住或重新改建;
2、房客違反租約當起二房東;
3、房客積欠租金,除押金沒收外,超過2個月以上(以2個月押金為例,房客欠租前2個月可用押金抵扣,但連續4個月都未繳,房東得於第5個月要求房客搬離);
4、房客將房屋供作違法用途;
5、房客違反租約;
6、房客損壞房屋或附著財物而不賠償時。

專家說,變為不定期租約後對房客較有利,缺點是若房東中途將房子賣出,新任屋主可直接要求房客搬家,即不受「買賣不破租賃原則」的保障;相反的,如果承租的房子換了新房東,依此原則房客在定期租約內的權益仍可獲得保障。
所謂買賣不破租賃,是當A房東與B房客簽訂租約後,A卻將房子賣給C買方,C屋主若要求B搬家,就不符合買賣不破租賃原則,因為買賣並不代表租約終止,就法律來看,僅是租約內的房東替換而已,並不影響房客權益,且新任屋主不能打破原本的租約條件,要房客搬家或調漲租金,這都是不合法行為。
專家提醒,除了不定期租約外,租期超過5年且未經公證的租約也不適用買賣租賃不破原則。

合約可加註明:
如未付房租達2個月〈訂金扣完〉仍未支付,租屋者無條件同意房東逕自進入屋內換鎖,所有一切屬於租屋者之物品,租屋者無條件同意讓房東當廢棄物處理或搬離該屋,房東無須告知房客並於任何時間皆可行使以上之行為,房客不得異議,若有延伸任何法律責任,房客無條件同意放棄全部民刑事追訴權。


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