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| 可以占用地下室嗎 |

住在公寓一樓的人,可以占用地下室嗎?
住在公寓頂樓的人,可以占用屋頂平台嗎?
地下室和屋頂平台的所有權,到底是誰的?

首先,從地下室的部分討論起。原則上,要認定地下室的所有權,就是以「建物登記謄本」為準。
若在「建物登記謄本」上,地下室登記為「單獨」所有者,地下室之所有權即屬於登記名義人單獨所有。
若在「建物登記謄本」上,地下室登記為公寓住戶「共有」者,地下室之所有權即屬登記名義人全體「共有」。

但是,萬一地下室是「未辦保存登記」的建築物,怎麼辦呢?這裡就要區分地下室是否具備「構造上」及「使用上」之獨立性,是否可成為獨立之物權客體。

若在「構造上」及「使用上」具備獨立性,則地下室可單獨成為一個所有權的客體,則何人是地下室的原始起造人,何人就有地下室的所有權,例如:建商。
若在「構造上」及「使用上」不具獨立性,地下室屬於建築物之附屬物,按98年修正前民法第799條之規定,則推定為各區分所有人之「共有」。

不過,即使地下室屬於住戶「共有」,一樓的住戶,可能還是會有地下室的「使用權」。
怎麼說呢?因為共有物可以「規約」或「分管契約」約定的方式,來約定共有物使用收益的權利。

所謂的「規約」,是指依公寓大廈管理條例,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
但是,在84年公寓大廈管理條例施行前,並沒有「規約」這種制度存在。
在當時,關於地下室這類的共有物,使用權如何安排,就要依共有人間是否有「分管協議」來作認定。

而「分管協議」又包括「明示分管協議」及「默示分管協議」。所謂「明示分管協議」,指的是白紙黑字寫的清清楚楚的協議。那「默示分管協議」呢?

按照法院實務的見解,「默示分管協議」需具備兩項要件:
1、共有人間「實際劃定使用範圍」,對各自占有管領之部分,互相容忍。
2、對於他共有人使用、收益、各自占有之部分「未予干涉,已有多年」。

實務上曾經發生的案例是,有一位一樓的屋主,在民國68年購買新建案一樓的房地及地下室,一直使用至今,當初購買一樓的價格,是高於其他樓層;建商在與其他樓層住戶的買賣契約中也有約明,地下室歸一樓所有人使用;再者,一樓室內及公共梯間都有通往地下室的樓梯,但都只有一樓屋主可以開啟。因此法院認定住戶之間,是有「分管協議」的約定存在,一樓的屋主有地下室的使用權。

接下來,討論關於屋頂平台的部分。屋頂平台的部分,其實與地下室之性質類似,不過屋頂平台在「構造上」及「使用上」通常不具獨立性,是屬於建築物之附屬物,因此,屋頂平台之所有權通常都屬於各區分所有人之「共有」。既然是「共有」,那同樣的,在使用上也會像地下室的部分一樣,有「規約」及「分管協議」適用的問題。

總結來說,即使今天公寓住戶「共有」地下室或屋頂平台的所有權,但也不一定代表共有人就有使用權,在屬於「共有」的情況下,還是要看當事人間有沒有「規約」或「分管協議」的存在,而有沒有「規約」或「分管協議」的存在,就是在「訴訟」上要如何去舉證的問題。


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