| 可以占用地下室嗎 |

住在公寓一樓的人，可以占用地下室嗎？
住在公寓頂樓的人，可以占用屋頂平台嗎？
地下室和屋頂平台的所有權，到底是誰的？

首先，從地下室的部分討論起。原則上，要認定地下室的所有權，就是以「建物登記謄本」為準。
若在「建物登記謄本」上，地下室登記為「單獨」所有者，地下室之所有權即屬於登記名義人單獨所有。
若在「建物登記謄本」上，地下室登記為公寓住戶「共有」者，地下室之所有權即屬登記名義人全體「共有」。

但是，萬一地下室是「未辦保存登記」的建築物，怎麼辦呢？這裡就要區分地下室是否具備「構造上」及「使用上」之獨立性，是否可成為獨立之物權客體。

若在「構造上」及「使用上」具備獨立性，則地下室可單獨成為一個所有權的客體，則何人是地下室的原始起造人，何人就有地下室的所有權，例如：建商。
若在「構造上」及「使用上」不具獨立性，地下室屬於建築物之附屬物，按98年修正前民法第799條之規定，則推定為各區分所有人之「共有」。

不過，即使地下室屬於住戶「共有」，一樓的住戶，可能還是會有地下室的「使用權」。
怎麼說呢？因為共有物可以「規約」或「分管契約」約定的方式，來約定共有物使用收益的權利。

所謂的「規約」，是指依公寓大廈管理條例，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
但是，在84年公寓大廈管理條例施行前，並沒有「規約」這種制度存在。
在當時，關於地下室這類的共有物，使用權如何安排，就要依共有人間是否有「分管協議」來作認定。

而「分管協議」又包括「明示分管協議」及「默示分管協議」。所謂「明示分管協議」，指的是白紙黑字寫的清清楚楚的協議。那「默示分管協議」呢？

按照法院實務的見解，「默示分管協議」需具備兩項要件：
1、共有人間「實際劃定使用範圍」，對各自占有管領之部分，互相容忍。
2、對於他共有人使用、收益、各自占有之部分「未予干涉，已有多年」。

實務上曾經發生的案例是，有一位一樓的屋主，在民國68年購買新建案一樓的房地及地下室，一直使用至今，當初購買一樓的價格，是高於其他樓層；建商在與其他樓層住戶的買賣契約中也有約明，地下室歸一樓所有人使用；再者，一樓室內及公共梯間都有通往地下室的樓梯，但都只有一樓屋主可以開啟。因此法院認定住戶之間，是有「分管協議」的約定存在，一樓的屋主有地下室的使用權。

接下來，討論關於屋頂平台的部分。屋頂平台的部分，其實與地下室之性質類似，不過屋頂平台在「構造上」及「使用上」通常不具獨立性，是屬於建築物之附屬物，因此，屋頂平台之所有權通常都屬於各區分所有人之「共有」。既然是「共有」，那同樣的，在使用上也會像地下室的部分一樣，有「規約」及「分管協議」適用的問題。

總結來說，即使今天公寓住戶「共有」地下室或屋頂平台的所有權，但也不一定代表共有人就有使用權，在屬於「共有」的情況下，還是要看當事人間有沒有「規約」或「分管協議」的存在，而有沒有「規約」或「分管協議」的存在，就是在「訴訟」上要如何去舉證的問題。