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| 瞭解仲介們的遊戲規則 |

看上了仲介委賣的物件,理論上要約書雖可和斡旋金制度並行使用,但從實際面來看,單憑一紙要約書,屋主不太可能輕易相信買方的購屋誠意,議價成功可能性自然比支付斡旋金低,且要約書對買賣雙方違約事件並無相關罰則加以約束,無異為日後交易糾紛埋下伏筆。

在斡旋金與要約書的取捨之間,購屋人不妨以自己的購買意願為考量,如果購屋意願普通,可以選擇簽立要約書的方式議價,但如果遇上十分中意的房子,而該仲介公司又能提供完整的付款保證制度,那麼以支付若干斡旋金的方式議價,往往較能達到令人滿意的議價結果。
看上十分中意的物件,我們可以用「斡旋金」表示誠意,請仲介幫忙議價。不過,如果你以為仲介收了斡旋,就會開始幫你運作議價,那可就錯了?要先攪清楚,仲介針對這個物件是「單數斡旋」還是「複數斡旋」?

「單數斡旋」是指:當仲介確定收了你的斡旋,就會停止帶看「這個」物件。開發屋主的業務會把鑰匙收回來,停止讓其他業務帶看,先專注幫你和屋主談價格。

「複數斡旋」則是指:即使收了斡旋,仍繼續帶看,開放所有對這物件有興趣的買方都可以下斡旋出價,再針對斡旋出價最高的買方跟屋主議價。為了爭取成交的機會,即便已經收了斡旋,各帶看的業務仍會電話回報其他買方出的價格,並希望你再加價,才有談的機會。

「單數斡旋」比的是下斡旋的「時間」,只要價格有機會成交,仲介願意收斡旋,接下來就等仲介回報和屋主溝通的結果,和是否願意出來議價。而「複數斡旋」比的是下斡旋的「價格」,下斡旋的時間順序反而不是那麼重要。一般來說,稀有釋出的物件或指名度高的社區為了抬價,通常會集中帶看並採「複數斡旋」,創造熱賣與搶案的氛圍,當然,對買方也就比較不利。

針對「單數斡旋」和「複數斡旋」應該如何因應呢?如果是「單數斡旋」,基本上是先出價先談,只要價格有機會成交,仲介就會努力幫忙運作,讓屋主出來談,所以「搶時間」是主要的策略。如果是「複數斡旋」,就需要隨緣了。由於「複數斡旋」很容易不小心就追價追得太高,所以一定要事先做好功課,了解行情,並設定好自己的預算上限,只要超過上限,不管仲介怎麼鼓吹都不要衝動追價。

有趣的是,如果是「複數斡旋」,而仲介約你和屋主出來談,那請記得不要再加價了,因為你的價格在第一輪的紙上出價已經勝出,不僅是所有買方中出價最高,而且已接近屋主底價,仲介才會約你出來談,這時候請好好守住你的價格,避免買貴了。

下次看到心儀的物件,考慮下斡旋前,記得跟仲介「問清楚」遊戲規則,才能擬定你的議價策略?

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《