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| ​房價計算機 |

長期在不合理的房市發展下,如何找到進場可參考的談價與砍價依據呢?下列房價計算公式,可以教你學會算合理房價?

公式1、從中古行情算預售房價
同期預售屋與成屋之間,屋齡每差距1年,就有2.5%的價差。
舉例:5年中古屋每坪行情70萬元,同期同區段預售屋合理行情=70萬元+5x2.5%x70萬=78.75萬

公式2、樓層價差推算
3層樓為1單位,每單位往上加價2%-3%。
舉例:某建案4樓售價每坪50萬,7樓合理行情=50萬+(50x2%~3%)=51~51.5萬;
9樓合理行情=50萬+(50x2%~3%)x2個加價單位=52~53萬

公式3、建案屬性推算
國宅是一般住宅的7成;工業住宅是一般住宅的6~7成;
地上權產品是一般住宅的5~6成;小套房是一般住宅的1.1~1.2倍。

公式4、租金行情推算
​​租金與房價有正相關的倍數關係,在大台北地區房價合理範圍約略為屋齡相差3年內產品的租金400~650倍。
舉例:屋齡5年18坪產品,租金2.5萬,想要購買同社區或屋齡相差正負3年內的產品,合理總價約1000~1650萬。

公式5、​謄本也藏有重要議價資訊。
想買房,除了苦等賣方降價,主動積極議價也是可行方式。謄本分為第一類謄本及第二類謄本,第一類謄本只有登記本人或代理人可以申請。第二類謄本則任何人均得申請,不過不公開所有權人的完整姓名名資料,但其中內容包括「建物所有權部」及「建物他項權利部」都藏有「議價密碼」。
我們可以從建物所有權部中的「登記次序」可看出房屋轉手過幾次;「原因發生日期」則是屋主的買進時間,如果屋主持有時間長,代表取得成本低;如果期持時間短,近2、3年取得的購入成本高,以現今市況加上升息趨勢屋主急脫手的話,更有議價空間。
而在建物他項權利部可見「擔保債權總金額」項目,抵押權設定金額通常是貸款金額的1.2倍,因此,以「擔保債權總金額」除1.2 約等於貸款金額,若推測貸款8成,可掌握屋主的入手價。

房地產無論未來是漲?還是跌?都是你要了解的「工具」,在不同的時機都有不同的賺錢策略,但若只是觀望而遲遲不敢下手,那麼房產的漲跌只是一則「新聞」,而跟你沒有關係?

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。


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