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別忘記把這些額外成本估進去

由於預算的考量,準備一成到一成半的自備款、後續再依工程進度付款的「預售屋」成了曉姿考慮的新選項。而「丁丁的房產人生雜記」與「首席驗屋師」的李駒安先生,也跟曉姿說明有關預售屋選購該注意的地方。

蔡九哥最近有點被曉姿影響,看見她跟馬妮熱絡地討論著前往新成屋、預售屋案場的所見所聞,自己也對看屋萌生了興趣。蔡九哥想著就算現在不買房,其實也可以學習看房啊。然而相較於曉姿,蔡九哥卻不覺得一定要住「新房子」,他反倒想將目標設定在「中古屋」上。

不只看房子本身,社區條件也很重要

那天在辦公室,他將自己的想法跟曉姿說,曉姿顯得相當支持:「中古屋的話,我在上個月有和張金鶚教授碰面請教一些觀念,他當時有跟我說關於中古屋挑選社區的重點喔。」

「張金鶚教授?我常常看到他寫的專欄文章耶!他當時是怎麼說的?」

當時在馬妮家,曉姿記得張金鶚教授曾說過,想擁有好的居住品質,買中古屋時應先仔細評估物件所在的社區。所謂「千金買屋,萬金買鄰」,而社區的管理又與社區品質息息相關。當住戶的同質性越高,社區管理品質的共識越容易達成。

至於要如何挑選到好的社區呢?張金鶚教授認為有幾個重點:

太大的社區(300、500戶起跳)不選,管理不易。
同社區坪數大小混雜程度高的不選。因住戶負擔能力不同,對於管理的共識難以形成。
小坪數物件可能被投資客當作出租物件,增加住戶的複雜度。
觀察布告欄,看看社區的管理費繳交情形,是否很多戶遲繳?
嘗試跟管理員、附近鄰居了解社區內的情形與評價。
不要將就,覺得有不喜歡、在意的地方就要慎重考慮。
此外,張金鶚教授也推薦曉姿透過類似好時價(House+)這樣的網站工具,瞭解這社區交易頻率、價格如何、附近環境設施等等,做好事先調查的功課。

聽完曉姿分享張金鶚教授的社區挑選重點,蔡九哥下班後,試著找出自己有興趣的區位與物件。他發現網路上刊登的中古屋買賣,屋主自售很少,幾乎都是委託房仲進行交易。


這時蔡九哥記起自己大學時期的好麻吉小剛,去年才跟自己說要轉職當房仲。當時還約了大家一起出來喝酒,慶祝小剛脫離上一家血汗公司的苦海。

看來是時候跟小剛約個飯局了,蔡九哥心想。

房仲五招:放、卡、議、調、丟
「當我們房仲收到賣家委託,通常會先問賣方三件事情:現在這間房子網路上打算開價多少,第二是底價是多少,第三就是問買方出多少的時候願意談。」小剛坐在沙發椅上,邊調整舒服的姿勢邊說。和小剛約的這家居酒屋,可是蔡九哥的私房口袋名單,餐點平價又好吃。「接著我們與買家碰面,就會進行『放、卡、議、調、丟』的動作。」

蔡九哥驚訝的說:「那是什麼?聽起來也太專業了吧!」

小剛喝了一口啤酒,開始解釋:「所謂的『放』,即為放出屋主開價。『卡』則是利用一些話術,嘗試定錨住房屋的價格。比如跟買家說:『這個房子之前有人出到1200萬,但屋主不想賣,因為他覺得還不夠。』」

「『議』跟『調』指得其實是同件事。『議』是跟屋主議價,讓他把開價往下修;『調』則是想辦法讓買方的出價往上拉。如果最後陷入議價僵局,就到最後一步『丟』,將屋主的底價丟出來,看還有沒有最後成交的機會。」

別被牽著鼻子走!這些都是房仲常見話術
接著,小剛開始列舉一些房仲常見話術:

我平均每個禮拜會帶看一次,之前有人出了XXX萬:暗示房子熱門,要買家盡快出價,不然可能會被搶走。
屋主不缺錢/沒有急需用錢:暗示買方如果出價太低,賣方不會答應,藉此墊高出價。
屋主長年在國外:通常是被問到屋主賣屋原因,雖然有可能是真的,但也有可能是為了掩飾屋主為投資客的事實。
你就出個價啊!你不出價永遠不知道買不買得到:鼓吹買方出價,但這時應該要重視自己的心裡到底是否真的喜歡這個物件,而不是隨著房仲起舞。
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記得問「屋主為什麼要賣?」
在《房子這樣買:完全解答購屋108問》一書中提到,在隨房仲參觀中古屋時,一定要順口問仲介:「咦。屋主為什麼要賣啊?」

有的會說因為屋主買了新房子、有的會說年紀大了想改住一樓、或原本是要裝潢給兒子當新房的......幾乎都跟「自住」有關,沒有人會告訴你「這是投資客的房子」,但是你還是可以從廉價的裝潢、聽起來似是而非的理由,例如:原本是要自住的,後來剛好換工作,所以裝潢後只好賣掉等等,加以判斷。

要追問的原因是:從中判斷可以殺價的折扣數。自住從八折開始砍價,投資客從七成五砍價,然後五萬、十萬慢慢往上加。

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「其實看房子最重要的還是注意自己的內心世界,掌握住自身的喜好,確定這個房子有你要的東西,有了才考慮。」小剛說道。「我知道你是衝動派的,但就算物件本身你很中意,也別忘記要注意周遭環境是否有嫌惡設施、夜總會(墳墓區)。鄰近醫院的話就有救護車聲音,車流量大的馬路也會產生噪音,或是有市場等等,看自己能不能接受。」

如何避免買到漏水屋、凶宅與海砂屋?
「然後房仲帶看的時候,千萬別走馬看花。以大家最怕買到的漏水屋為例,就有幾個地方是你可以注意的。」

小剛接著說:「比如說有些中古屋為了讓室內空間更大,將陽台外推,但上面可能就是一些比較輕的建材;如果你又看到邊邊角角有一些發霉滲水,那可能就是雨水會漏進來的地方。還有看房子的時候記得把你的頭抬起來,看上方的角落是否可觀察到漏水的跡象。」

這時兩人點的下酒菜上來了,小剛咬著蔡九哥推薦的炸雞軟骨,繼續說:「另一個也很容易出現漏水的地方,就是廁所和廚房。要去注意這兩個位置牆壁的另外一面,如果底下都是壁癌,那很可能代表有漏水的情況。」

「再來,《不動產經紀業管理條例》有規定房仲帶看一定要帶『不動產說明書』,你看房時要記得跟房仲要來看。」小剛說:「不動產說明書裡面會有房子的基本資料,包括坪數大小、有無陽台、車位位置、公設多少。裡面還有土地資料會說明該區是否為土壤液化區,還是位於順向坡、逆向坡;還會有大家很想知道的這間房子是否為凶宅。」

跑社會線的蔡九哥一聽到凶宅,趕緊追問:「欸小剛,凶宅這個,我聽說A買的時候發生非自然死亡,賣給B的時候要告知,但當B在賣同樣物件給C的時候,他的房子就不算凶宅也不用告知耶。」

「應該這樣說,如果B賣給C的時候,對於這件事不知情,那就沒有法律責任。不過如果知情卻隱匿,是有機會被求償的。」小剛接續說,「不過如果是有人從你這棟頂樓往下跳、最後死在中庭;或是在頂樓、社區的公共空間內自殺或被殺,那下方住戶就不算凶宅,也沒有規定須要在不動產說明書裡揭露。」

蔡九哥蛤了一聲:「那我要怎麼辦?我超怕這種事故宅的耶......」

「所以花時間調查一下很重要。不管是左右鄰居、樓下警衛、里長、警察局,就去問,不要怕不好意思。另外你也可以在網路上查詢,包括一些凶宅網啦,或是直接輸入區域查看看有沒有社會新聞也可以。」小剛意猶未盡地把最後一口啤酒喝完,又再加點了一杯才接著說:「還有一個是在看中古屋時你也應該注意的──不要買到海砂屋。」

小剛從口袋掏出手機,秀了幾張照片給蔡九哥看。蔡九哥大呼:「我才沒那麼傻,看到房子長這樣不要買就好啦!」

海砂屋3
Photo Credit: TNL/朱家儀
小剛從口袋掏出手機,秀了幾張海砂屋鋼筋外露的照片給蔡九哥看
小剛說:「話是這樣說沒錯,但你別忘了,在演變成照片裡這種狀況以前,海砂屋的外觀一開始可是和一般房子看起來沒有差別。」

蔡九哥心想小剛說得沒錯,如果房子屋齡不長或是經過拉皮了,就算是海砂屋,自己也未必能發現。到時花了一大筆錢,住久了才發現房子是海砂屋,那就糟糕了。「那我要怎麼辦?我有辦法用其他方式確定房子是不是海砂屋嗎?」

小剛說:「我教你一招,當你購買中古屋準備要簽買賣契約時,記得在契約上加一條但書:不論是找仲介公司、屋主還是買家出錢,你要做一次『氯離子檢驗』知道是否為海砂屋,若為海砂屋則無條件解約。因為如果房子混凝土用的是海砂,當中會含有較高的氯離子。所以做氯離子檢驗,就能確定你買到的是否為海砂屋。」

買房不是準備「頭期款」就好,這些花費也得估進去
「小剛,今天真是謝謝你,我接下來就是把頭期款準備好,感覺就OK啦!」聽完小剛一番講解,蔡九哥整個人信心滿滿。

「誰跟你說準備頭期款就好?買一間房子可不是只有頭期款要花錢耶,特別是買中古屋的時候。」小剛說,「要完成產權轉移,過程中還有代書費、契稅、實價登錄費用、火災地震險投保費用等等。如果你是透過房仲買到房子,別忘了還有仲介費。」

「仲介費的話,內政部是規定仲介向買、賣雙方收取的費用,上限為房價的6%。一般最常見的收法是向賣方收取4%,買方收2%。所以如果你買1000萬的中古屋,還得要準備20萬當仲介費。」

不管蔡九哥張地大大的嘴,小剛繼續說:「還沒完哩!別忘了買中古屋代表屋齡通常會有一段時間了,你如果想要安全一點,通常會進行電線抽換、防水重做等等。再加上裝潢費用,以全裝潢來講,一坪10萬其實差不多,若你是衛浴、廚具、地磚這些不變,那一坪可能也要花個五萬塊。別忘記把這些額外成本估進去。」

小剛看到若有所思的蔡九哥,便幫他把面前碟子裡最後一塊炸雞軟骨給吃掉,然後將手環著蔡九哥的肩膀說:「最後,如果你真的看到超~喜歡的物件,也別衝動。去給他看個好幾遍,白天看日照、周圍環境、上班交通方不方便;晚上再去聽附近噪音、觀察夜間的環境是否安全。下雨天也去,看看屋子有沒有漏水跡象;出大太陽也去,感受一下你夏天是否得花很多冷氣費。別怕房仲覺得你煩,他反而會很高興,因為這代表你很喜歡這個物件啊。」
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俗話說:人多力量大,柴多火燄高?最後老話一句:千萬別有幸入寶山,卻空手而回,希望這篇能提供你充份的燃料,與充份的智慧。
對了,小畢我也不是什麼「大師」,只是一個在農村長大的「庄腳崧」;小畢我也不是「花豹」,而是一個獨來獨往的「台灣虎斑犬」,喜賭成性,哈哈哈^^


》小 畢 與 您 分 享 生 活 中 的 好 文 章《