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清楚明瞭購屋或租屋的決策

將要結婚,買房和租屋哪個划算?實際算給你看:這樣做,50年後多留給子孫1億財產!

我的朋友小虹明年要結婚了,聽她分享喜悅的同時,我們聊到她婚後要租房還是買房的問題,她說她有讀我之前寫的文章〈買房好還是租房好〉,結果算了一下竟然發現買房比較有利?!

究竟是怎麼一回事呢?讓我們繼續看下去…

一、未來的房市會如何呢?難以預測

在考慮是否買房之前,小虹研究房價是否會持續下探,發現有些學者和部落客唱衰台灣房地產,表示因為台灣少子化的影響,成家需求減少,買房需求就減少。而且台灣房價所得比那麼高,一般人根本買不起房子,因此最後房價泡沫會破掉,房價最終會回到基本面。

即使投資客仍有需求,但是台灣的租金收益率全球最低,房東辛苦收租的錢根本不夠付房貸,投資需求也會減少。此外,台灣政府全力打房,實施奢侈稅後又實施房地合一稅,也會持續影響投資客投資台灣房市。

但支持房市不會持續下跌者說,雖然買房需求減少,但是因為房子會老化,所以供給也會減少。此外,房地產除了具有自住的功能,還有抗通膨與賺價差的需求,因此不盡然投資需求會減少。

小虹看了許多資料,還是無法預測未來房價是否會持續走跌,因此想說就以現有資金先來計算一下。

二、比較買屋和租屋哪個划算

因為小虹的未婚夫家在三重區,考量未來照顧年邁父母的需求,小虹他們先以三重區的租金和房價來衡量。小虹發現30坪的房子租金大約每個月18,000元上下,而房價約為1,020萬元。如果以20年期、3成頭期款、一段式的房貸1.74%來計算,本息平均攤還,每個月要繳房貸35,247元,和房租差了17,247元。

如果照我在〈買房好還是租房好〉設定的模型計算,將房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在7%年化報酬率的標的上,20年下來,租屋會多賺2,032萬6,062元!

(資料來源:艾蜜莉製圖)

但是小虹跟我說,她還考慮了租金上漲率、預估房屋稅與地價稅(年),並將租金改為總數而非坪數計算,因為租金和坪數雖為正相關但非線性相關。而考量到婚後不是租房就是買房,她將投資年數設為可變動的居住年數,同時也將預估房價成長率改成年成長率。

結果發現,考量了這些因素後,將房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在7%年化報酬率的標的上,20年下來,租屋竟比買房多賺2,090萬4,072元!

(資料來源:艾蜜莉製圖)

因為小虹也不確定這多出來的錢,是否可以讓她在20年後買一棟房子,她想說不如算一下,如果一輩子都租房子結果會如何,畢竟買房只要繳20年的房貸,租房可是要繳一輩子的房租。

因為現在台灣女性壽命大約86歲左右,小虹現在31歲,索性算一下,55年後她會留給子孫什麼。

如果現在將房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在7%年化報酬率的標的上,和20年後,才將租金的錢投資在7%年化報酬率的標的上,55年下來,小虹租屋竟然比買房多留給子孫1億9,492萬1,677元。

223,184,032 - 28,262,355 = 194,921,677

這個數字實在高到超乎我的想像,可見複利的力量真的很強大!

(資料來源:艾蜜莉製圖)

即使小虹將頭期款、房租或房貸等成本扣除,55年後租房所擁有的現金,也比買房高1億9,238萬215元,這恐怕比擁有一幢55年的老房子更值錢。

(資料來源:艾蜜莉製圖)

但小虹想說如果她買房後再賣掉,將房地產的獲利,投資在7%年化報酬率的標的上,結果會怎樣?(因為買房的房貸利率是比較低的1.74%,如果把賣出的所得,全部拿來投資年化報酬率7%的ETF,就可以進行套利的動作!)

小虹買房1,020萬,假設一年內賣房時房價不變,小虹賣房收入1,020萬,假設出售房屋的相關費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)約房價的5%,則小虹賣房後只獲得969萬,因為出售價金比買房總價低,因此不用繳稅。

如果將此筆資金,投資在7%年化報酬率的標的上,20年後會擁有3,749萬7,242元,比單純租房多了1,659萬3,170元!

37,497,242 - 20,904,072 = 16,593,170

(資料來源:艾蜜莉製圖)

但其實想利用房貸低利率和ETF的7%年化報酬率套利,並沒有這麼簡單,因為還是要繳每年的房貸,除非你將頭期款比例提高到5成以上,且保證房價不會驟跌,並能順利找到買家,不然想利用房貸低利率來套利,風險其實相當大。

三、買房3原則

雖然小虹算完之後,得出買房對她比較有利的結論,但其實她的投資決策還是相當保守,不敢真的利用買賣房地產來投資,因此我告訴她,不管你最後決定要租房還是買房,都要記得3個原則:

1.「租金/房貸所得比」要低於月收入的1/3

如果承租房子的租金或購屋的房價超出自己的能力範圍,付房租或房貸費用將會十分吃力,甚至會影響到生活品質,因此評估適合的房租或房貸,應低於月收入的1/3較適宜。

2.「房價所得比」要10倍以下

房價所得比是評估房價是否合理的好方法,例如房價所得比為「20」,代表1個人(家庭)要不吃不喝工作20年,才能換得1間房子,根據全世界城市的長期平均,通常房價所得比10倍是一個比較正常的數據。

3.投資看「租金報酬率」

如果買房後要出租賺取租金,至少要拿到4%的租金報酬率才合理。租金報酬率的意思是,買一間房子來出租,每年可以有幾%的報酬率,而這通常要扣除一切的費用(修繕、房屋稅、地價稅等)之後才算。

四、結論:並非鼓勵大家利用房貸低利率套利

雖然小虹算出來的結果是買房比較有利,但是這並非鼓勵大家利用房貸低利率套利,相反地,是希望引導大家理性思考「買房與租房」這個方案,並透過實際試算,找出對自己最有利的選擇。

希望這篇文章,可以

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讓大家更清楚明瞭地做購屋或租屋決策,讓大家買得安心、租得也安心!



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